持貨力強 樓價難大跌

陳先生：不少分析師，甚至堪輿學家都預言今年樓市會出現大跌，請問樓價大跌的可能性有幾高？

答：近月樓市淡風吹起，市場上亦開始預言四起，預測樓市在今年或二○一三年會下跌三、四成。踏入二○一二年，究竟預言會否成真，樓市會否真的出現大幅下跌？

觀乎目前香港的就業情況和業主的借貸比率，樓市要出現三、四成的跌幅，除非歐債真的爆煲，拖累全球和香港經濟出現嚴重的衰退，令香港失業率急升（出現大量市民無力負擔供樓的支出），否則，筆者認為發生的機會不高。

失業率低 供款能力佳

有些人會將現在的情況和一九九八至二○○三年的樓市大跌作比較，認為樓市往後時間有機會出現像一九九八至二○○三年般的黑暗時期。筆者認同香港樓價已不合理地「貴」，但不完全認同以上的看法，認為當中有幾點因素，令現在比一九九八年時潛在着較少的隱憂。

物業持有人的供款能力和一九九八年相比，現時業主的供款能力遠較當年的好。舉例來說，當年的供款佔家庭收入比率接近100%，根本不合理和缺乏可持續性。雖然現在供款佔家庭收入比率已升至50%（也不低），但和一九九八年相比，潛在的風險還低得多。

另一方面，香港過去多年工資增幅雖然很有限，但就業情況卻尚算不錯。政府最新公布香港的失業率為3.4%，失業人數偏低。雖然失業率未能反映就業不足、工資兩極化等問題，但筆者預期就業情況在未來一、兩年未有出現嚴重惡化的風險（除非歐債爆煲，拖累全球、以至香港出現嚴重的經濟衰退）。這和一九九八至二○○三年很不同，當年因為九七年亞洲金融風暴、○一年科技泡沫爆破、○一至○三年全球經濟蕭條和○三年SARS（沙士），令香港失業率由九八年的3%，急升至○三年的8%。

總結來說，九八年時香港有不少業主的供款能力根本上就缺乏可持續性（超出他們能力範圍），加上突然經濟不景所造成的大量失業，才會造成不少業主要以低價出售套現或被銀行收回變成銀主盤，導致當年樓價持續向下。現在失業率偏低，經濟亦不見有突然長時間下跌的風險，即使樓價向下，相信大部分業主都有能力「守」一段不短的時間，不會重現當年業主爭相賣盤造成「骨牌式」的急跌。

料樓價僅跌約一成

還有其他的因素，如地產商的現金流較九八年時穩健得多，變相地產商不用像九八至○三年般急於售樓套現還債，加劇了樓市的崩潰。利息環境預期在今年仍會比較有利樓市，因為香港利息跟美國走，預期至二○一三年中，美國加息的可能性仍微乎其微，變相香港的最優惠利率或銀行同業拆息都會維持現今的歷史低位。

不過，這不代表今年樓價不會不下跌，筆者相信今年樓市會持續去年第四季的弱勢，樓價會橫行或小幅下跌（約10%），而成交會持續疲弱。

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