卜架人語：業權不清 窒礙美國房地產市場

近日，被拿來唱好美股的幾個原因中，樓市相關數據是一個叫人意外的亮點。像上周五美國商務部公布，十一月新屋銷售創七個月高位，以年率計為31.5萬間，符合市場預期，似乎進一步顯示市場回穩。它同時將十月的新屋銷售數量，由原先公布的30.7萬間，向上修訂為31萬間。深究○八年金融海嘯起因，美國樓市亦是主要火頭，現在看到其相關數字好轉，難免叫人鼓舞。但事實又是否如此？

根據新一期的《哈勃斯雜誌》（Harper's）的專文報告，美國二手樓市，是中了一種我譯作「冥室毒咒」（MERS curse），而令一眾新業主寧貴一點買新樓盤，也不願意買同區同質素的二手房。一些有實力的業主，也寧願斷供自己本身的房子，去跟發展商買入全新的一手新屋。

MERS助長按揭泡沫

所謂MERS，是「電子按揭登記系統」（Mortgage Electronic Registration Systems）的簡寫。這是一家由美國政府擁有的按揭機構房利美和房地美主導並出資成立的私人機構，其創辦宗旨為管理並追蹤一個保密的電子按揭登記紀錄，以減省按揭用家到各地方土地登記處的麻煩和成本。用香港股市的術語，「冥室系統」有點像「中央結算公司」，變成旗下按揭貸款的信託人。九九年這電子系統成立後，華爾街各家信貸評級機構第一時間給予正面評價，雷曼兄弟就用「冥室系統」中的按揭貸款，合成了首宗3個A評級的按揭債券，直至○七年，「冥室」登記了全美三分之二的住屋貸款。相信沒有此系統提供的方便，美國按揭融資泡沫，和一眾按揭證券市場，絕對沒有那麼容易形成。

正所謂「好市遮百醜」，問題在○八年金融海嘯後陸續浮現。○九年肯薩斯州最高法院，對「冥室」作出了致命的判決。在「國家銀行控告基斯拿」一案中，裁定它沒有跟從州慣例，在轄下各縣登記一連串物業權的轉變，所以它沒有權去法拍斷供業主的物業。此案例一出，全美斷供業主都在各式利益團體鼓吹下紛紛入稟法院，控告收樓者無法理依據。至今最少有12個聯邦和地方法院判業主勝訴。事實上，信託人確實不是最終貸款人，就如「中央結算公司」不是名下股票的最終擁有人一樣，但如此一來，就叫整個美國二手房屋市場變得業權不清，教首次置業人士卻步，亦變相令整個按揭貸款證券市場淪為一個沒有樓房作抵押品的空心證券。