樓市政策勿重蹈「反應慢」覆轍

張小姐︰政府一時要鼓勵市民買樓（○三年沙士之後），一時又推出政策阻止市民置業（如近年限制業主按揭的成數），為甚麼政府不能放手，讓樓市自由發展？

答：雖然近日樓市吹起淡風，但對發展商的影響好像不太明顯，觀乎今年第四季，新樓銷售預期錄得約3,000宗，為過去一年內較高的水平。不過，再深入一點看，其實樓市近日的淡風亦對發展商帶來不少影響，如近日推售的新樓盤，開售價比年初時保守得多，大多以貼近二手價，反映發展商對市場承接力有所擔心，而且亦有迹象顯示發展商加快推售步伐，代表部分發展商對後市展望變得審慎。

樓市興衰影響稅收

若果往後時間樓市真的有所回落，究竟對香港政府是好是壞？

若果樓市真的在往後時間回落，首當其衝的當然是地產發展商，雖然他們只是生產商，理論上只是將麵粉（土地）轉變成麵包（住宅單位）；但一來他們現在手持不少麵粉（土地），麵包價跌，變相麵粉價也會跌。樓市回落令到投資者入市態度轉差，亦會影響賣出麵包（住宅單位）的數量。

不過，原來相比地產發展商，香港政府所受的影響更大。就以二○○九至二○一○年的財政年度計，香港政府總共收取了1,790億元的稅款，其中和樓市直接有關的包括公司利得稅、物業稅和印花稅。

以上三者合共稅款為306億元，為政府總稅收的17%。如果再加上當年賣地（地價收入）的收益396億元，樓市直接為政府庫房帶來700億元，佔稅收總數近40%。

這還未包括和樓市有關經濟活動所帶來的稅收，如廣告、媒體、裝修、家具、地產中介人、律師、銀行等不同行業所產生的經濟活動和稅收。

所以，一日沒有更廣闊的稅基，政府對樓市的干預還會沒完沒了（不論是好與壞），因為樓市的興衰對香港經濟重要外，對政府的收入同樣重要，在不希望收入有太大波動下，香港政府迫於無奈要持續地對樓市作出干預。

不過，能真正成功調控市場的政府又有幾多個？強大如美國政府和管制極嚴的中國政府，都未能完全做到控制經濟免於過度波動。一向自稱小政府的香港政府，有多少能耐，大家應該心中有數？

政府態度朝令夕改

財政司司長提及應適時檢討香港的房地產政策，在有需要時及早推行逆向政策，以免落後於當前和未來的宏觀經濟大局，應該是政府近年少數有前瞻性和較科學化的政策分析。可惜，政府朝令夕改，別說展開研究、甚至相關的「念頭」都煙消雲散。

筆者只希望過去十多年的惡性循環不會在未來的十年再重演︰「樓市上升，政府反應慢，未能及早推行壓抑樓市政策；當樓價有泡沫危機，問題急切需要解決時，政府下重藥；當樓市已受壓時，政府反應慢，未能及時收回壓抑政策；樓市不振，政府再次推出（過度的）救市政策……」

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