樓市觸頂 訊息顯而易見

黃小姐︰最近報章報道有些地產商以較低價開售新盤，請問是真還是假？這對後市有何影響？

答：近日，不少地產發展商均出現加快推盤的現象，而且在價格上也「回歸現實」，如新地在將軍澳的「天晉」、長實在大圍的「盛世」，均以貼近市場二手價推出。如果這不是地產發展商營造出來幫助銷售的假象，就是反映地產發展商對後市變得有更大的保留，進一步加強了筆者認為樓市已見頂的預期。

實力業主售轉租

筆者一向認為，樓市會否出現明顯調整，地產發展商的取態起到至關鍵的作用。雖然政府政策（如推出額外印花稅、增加土地拍賣、復建居屋等）、按揭利率改變（如銀行今年起提高新做按揭的利率）等因素都會對樓價造成影響，但因為大部分業主對樓價呈現較剛性，即大部分業主持貨能力強，即使樓市出現不利因素而有下跌的壓力，很多業主都不會即時有所行動，反而持着觀望、甚至「樓價跌咩，轉賣為租」的心態。

舉例來說，業主甲手持港島區一個物業，上半年市價為500萬元，由於年中過後樓市有所放緩，若業主甲現在要出售單位，須減價至480萬元才可較快找到買家承接。

不過，對於大部分業主來說（業主甲也不例外），他們對持有物業較有耐性（不像買股票般，往往跌少少就急於止蝕），最終可能的結果是他們寧願丟空（或出租），也要等樓價回升至500萬元才肯賣。

根據金管局的統計，現時負資產個案不多，加上大部分業主未償還按揭的比率不算高，除非香港再次出現另一次高失業潮，否則，即使日後P利率大幅上升，拉高業主供樓的負擔，造成業主沒錢供樓而要被迫賤賣物業的機會仍是少之又少。在業主對樓價呈剛性下，所以樓市即使見頂，但要從高位明顯回落卻不是一件容易的事。

不過，唯一例外是地產發展商這個大業主，他們不像一般小業主般對樓價呈剛性。記得上一次樓市崩潰時，推倒樓市的除了所謂的「八萬五政策」，其實背後還有地產發展商的爭先恐後、價格一浪低於一浪的新盤推售。理由很簡單，由於地產發展商做生意的模式是向銀行貸款買地起樓，他們不像小業主般有能力長期持貨，因為中間涉及巨大的利息開支和償還本金的需要。

新盤爭推趕套現

若地產發展商感覺後市稍一不對勁，就會加速推售手持的貨源，爭取在其他地產商發售之前出售單位，從而爭取一個較好的價錢。在自身利益考慮下，發展商爭先恐後推盤，令到樓市供應量大增、價格明顯下跌（小業主眼見形勢不利，到最後也加入一起沽售，造成惡性循環）。

當然，現時地產發展商減價推售新盤只佔少數，而地產商現時面對資金的壓力亦比九七年時低很多，所以，筆者不覺得樓市會短期內出現大跌的情況，但業主要開始多留意地產商的動作，從而若真的出現「狼來了」，都能及早發現。