置．息．按：樓價未瀉 業主加按套現增

受到銀行多次調升按息及收緊按揭成數影響，整體按揭需求不斷下降，按息計劃之息差收窄亦令轉按熱潮明顯冷卻。金管局最新數據顯示，九月份新批轉按金額下調至僅21.8億元，按月跌幅逾兩成，季度比較跌幅更接近五成。儘管如此，基於樓價未有大幅調整，整體物業做價仍然相當堅挺，有部分業主遂趁樓價仍水漲船高加按套現，增加備用資金，刺激加按需求。

加按比例兩年新高

近日本港股票市場表現反覆，恒生指數單日上落波幅動輒數百點，相反，物業市場雖然交投減少，惟價格波動輕微。數據顯示，十月份平均呎價為5,758元，按月微跌只有1.4%。不少業主藉物業升值之機會加按套取資金備用或應急，令加按需求增加。經絡數據顯示，透過本公司申請加按比例有明顯上升的趨勢，最新十月份的加按比例升至14.2%，為○九年後的新高。

從經絡按揭轉介的客戶數據分析，十月份加按套現所籌集之資金，近半數客戶表示乃用作家庭備用資金，佔47.5%，另外用作置業用途的則佔27%。究其原因，本港低息時代告終，市場普遍預期按息穩步上升，難以掉頭回落，因此部分業主遂趁樓價「硬淨」，以及按息仍處於相對低位時，將既有物業加按套現預留備用資金。另外，收緊按揭措施令部分買家需要加按既有物業支付新物業的首期。其他加按用途則亦包括償還貸款、生意周轉、金融投資及教育基金等。

以經絡客戶為例，何先生本身擁有一個九龍區私人物業，早前再以約682.8萬元購買同區另一物業作分支家庭自住之用。在正常情況下，銀行有權要求按揭貸款人就第二套物業用途作出聲明，是次何先生購買物業供家人居住仍可視為自住性質，假如屬投資性質，則按揭成數將會收緊至五成。不過，在新措施限制下，新物業既不能申請按揭保險，貸款額更不可超過420萬元。

換言之，未能借足七成按揭，而貸款人需要支付的首期亦較措施推出前增加58萬元，有見及此，何先生決定將其市值480萬元的原有物業加按，套現資金以填補新物業首期所需差額。

貸款人要注意的是，假如加按涉及兩家銀行，則需要重新辦理按揭契約及支付律師費。此外，假若加按的按揭成數超過七成，亦需要額外支付按揭保費。筆者認為，置業人士可以選擇現金回贈較高之按揭計劃以彌補有關開支，現時市場上最優惠的按揭計劃，按息可低至全期H+1.9%、按息上限P-2.5%，現金回贈高達1%，或全期按息P-3%，現金回贈0.7%。