置業 Q & A：地產代理捱苦要到明年

黃先生︰︰從事地產代理業多年，感覺近月市況算是最差了，兩個月也做不到一單生意，究竟這樣的市況還要持續多久？

答：近期樓市步入了寒冬，連帶依賴樓市生計的打工仔也不好過。和樓市存在最密切關係的，除了發展商外，應該算是地產代理了。

早前政府表示，本地樓市自今年六月起出現整固，第三季成交平均每月只有5,200宗，較去年一月至十一月平均每月1.15萬宗，大跌五成五；雖然同期樓價沒有出現太大變動，較之前只出現輕微調整，八月樓價較六月下跌3%（但比○八年的低位，仍高出七成四，超越九七年高位的5%）。

生意差過「沙士」期

筆者亦聽到不少從事地產代理的朋友吐苦水，大嘆近日市況甚至比○三年「沙士」時還要差。現時全港有超過3萬個持牌的地產代理從業員，如果持續每月只有5,000宗成交，即平均每6個從業員爭一單生意，競爭之大可想而知。

從收入方面考慮，假設每宗成交金額為500萬元，2%的佣金（買家加賣家）等於5億元，將5億元除以3萬個代理，平均每個代理收入為1.6萬元，若要和老闆五五分帳，即餘下8,000元。

細公司開始縮業務

有時從觀察地產代理的動向，可以增加對後市的了解。近日，不少中、小型地產代理公司已先投降，開始收縮業務、甚至結業，相信往後時間，大型地產代理公司也會出現收縮業務的舉動。

筆者大膽估計原因之一，是他們看不到成交量在往後時間會有大幅反彈的可能性。雖然政府政策如增加賣地、復建居屋等不利樓價再如過去幾年般大幅上升，但因為按揭利息始終十分低，令現有業主持貨能力強，形成近月買家和賣家拉鋸的局面，一方面買家認為樓價不會像過去般瘋狂地上升，所以不急於買入單位；而另一方面賣家認為樓市即使不進，也不會大幅回落，所以不肯割價求售，導致樓市出現有價無市、持續低成交的現象。

相信不少地產代理公司的老闆對此也有同感（因為作為地產代理，樓價跌都未算最怕，最怕就是無成交），所以才會決定暫時收縮或結束業務。所以，現時樓價膠着、成交低迷的局面，有可能至少會維持多六至十二個月。

不過，地產代理就是這樣一個行業，和股票經紀差不多，有旺淡「年」（不是季、是年）之分，只能好天收埋落雨柴。當好景的時候，不要花光收入，儲定備用錢，待生意不景時拿出來用。

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