投資SUN角度：內房進入黑暗時代

環球投資市場身處風雨飄搖的動盪中，內地第三季GDP增長放緩至9.1%，屬兩年來的最低水平，周期敏感的內房股被股民狂質，股價較資產淨值的折讓幅度擴大，可惜股票市場一向是跟紅頂白，價高多人追，價平唔敢買的情況正是內房股的刻下寫照。

近日內地傳媒頻頻報道，多個一手樓盤實際已默默降價，降價風潮漸漸成形。對於早年高價投地，負債較高的的房產商而言，資金及時回籠可算是「頭號任務」。既然樓市不濟，劈價促銷在所難免。花旗預期第四季內，內地樓價會較現水平下調10至15%。要預言明年樓市狀況會否出現否極泰來之象似乎言之尚早，可以說的是，內地房產企業實際已悄然步入寒冬。

一手樓降價成氣候

國家統計局公布，九月份七十個大中城市住宅銷售價格數據，價格按月下降的有十七個城市，持平的有二十九個城市，其餘上升的城市中漲幅僅有0.3%，結果令人感受到去年猛力出台的資金收緊及限購措施帶來的威力。

個別內房股今年中期業績唔算差，綠城（03900）中期盈利增長169%，恒大（03333）盈利增幅逾144%。不過，盈利乃過去式的數字，反映的是今年之前簽訂合同銷售項目完工交付的收益記帳，未呈現嚴苛政策落實後的影響。按最近的銷售數字，內房股龍頭的中國海外（00688）九月份的銷售額實際按年下跌了18%。

按瑞銀於十月十日至十六日的統計，內地主要城市的一手市場成交量按年下降44%。而中國指數研究院於十月第二周調查了內地主要三十五個城市，發現其中十四個城市成交量跌幅超過五成，湖南長沙更下跌近八成之巨，深圳跌逾六成，低迷情況令人關注。

內地銀行近周陸續於主要城市收緊首套房的貸款利率，較基準利率上調幅度介乎5至50%不等，為樓市再插一刀的同時，亦意味着銀行在上月新增貸款只有4,700億元人民幣之下，還進一步收緊樓按，資金未有放鬆。

負債比率高的房企的確面臨○八年金融海嘯後的另一困境。綠城截至六月底的淨負債比率高達163%，富力地產（02777）相關比率達89%，合生創展為66%，資金壓力不言而喻。

等候更佳買貨時機

內房股目前股價較其資產淨值折讓平均四至五成，是過去六年折讓最大時期，價位甚至逼近三年前的海嘯價，部分人乘機唱好，認為現時是長線購入優質股的時機。

不過，樓價下調壓力增加，市場人士估計，現時用以估算房企價值的資產淨值其實有機會下跌，股價較預估資產淨值的折讓空間亦不是這樣大。而高盛最新發表的報告，分析了上市逾百間房企，預期明年會面對更為重大的再融資壓力，並將目標價最多下調65%，大吹淡風，看來最壞時間未到，等候時機或是目前最佳的投資策略。