新房策釋疑交投望回升

政府日前公布新一份施政報告，房屋政策部分一如市場預期放於首位，佔整份報告約五分之一的篇幅，其中焦點項目復建新居屋政策終塵埃落定，售價初步估算150萬至200萬元，以可負擔的樓價出售，對象為每月收入不超過3萬元的家庭，對於有意上車的置業人士無疑多一項選擇。

細價居屋比例佔58%

有市場人士擔心新居屋有機會攤分私人住宅市場部分客源。不過，筆者相信，鑑於新居屋興建需時，首批單位計劃最快要三年後才有機會預售，而且數量亦有限，料不會對樓市構成即時影響。

事實上，現有的居屋市場當中，仍有不少價格與新居屋相若的單位供應。以經絡按揭轉介研究部最新數字顯示，十月份居屋按揭當中，以樓價介乎100萬至200萬元的物業佔最多數，比例達58.3%，佔整體居屋按揭比例接近六成，而該比例於去年甚至高逾八成水平，相信每月收入達3萬元的家庭，購買此類物業也有足夠的負擔能力。

與此同時，除了上述現有的居屋，每月收入達3萬元的置業人士，亦可於私人住宅市場尋找合適單位。舉例而言，一個市值300萬元的物業，承做七成按揭，以現時一般P按計劃的實質利率約2.3%計算，還款期二十年，每月供樓支出約10,924元，佔入息比例為36.4%，即使物業價值達400萬元，承做七成按揭，還款期二十年，每月供樓支出約14,565元，佔入息比例亦不多於五成，並符合金管局指引的要求。

據經絡按揭轉介數字顯示，去年至今不同售價之物業按揭比例當中，400萬元或以下物業佔整體按揭市場比例57%，反映私人住宅市場上，亦不少符合此類買家供樓負擔水平之物業可供選擇。

施政報告房屋政策，無論能否即時解決市民之住屋需要，但至少有助驅散買賣雙方之觀望氣氛。