樓市淡地產商未必少賺

張先生︰近日樓市吹起淡風，除了政府賣地成績不太理想外，整體樓市交投亦不活躍，這會否影響地產商發展的意欲，從而影響香港經濟的前景？

答：近日政府土地拍賣情況不甚理想，如最新招標的南昌站上蓋物業，以低於市場預期的118億元被投得。賣地熱情冷卻，不但發展商對後市變得審慎，連置業者亦減慢了入市的步伐，令新盤開售價亦沒有過往般進取，不少新盤只能以貼近二手價開售，導致連地產商盈利前景也開始被市場質疑。

低買低賣 幾時都賺

其實，樓市暢旺下價量齊升，當然最有利地產商賺錢，但假設樓價下跌，地產商也未必一定會受到很大的打擊，因為地產商就等如一個加工廠，地產商將土地加工，變成一個個住宅單位出售，中間賺的是加工費。所以不論地價高或低，只要地產商控制成本得宜，即使市道好與壞，地產商都有能力賺取可觀的利潤。

在樓價上升的時候，由於積存的土地升值，通常能較易拉動地產商盈利，令股價上升；在樓價下跌時，亦由於積存的土地貶值，地產商盈利受到影響，股價較易因此而下跌。不過，只要地價不是突然間急速下跌，地產商由於持續買入土地（原材料）、賣出物業單位（製成品），影響它們盈利的主要因素還是將土地變成住宅單位之間的差價，所謂「低買低賣、高買高賣」，不論市況高低都可以賺錢。

高地價反添投地風險

在這一點上，香港地產商有很長久的經驗和技巧，相信只要個別地產商不是太過進取，在樓市高峰期時買入太多的土地囤積，地產商是有能力駕馭樓市的起跌，成功做到有錢賺。所以，筆者不太擔心地產商的盈利，以至股價長線增長的能力。

不太擔心之餘，筆者認為近日吹出的賣地淡風更有利地產商長遠盈利的能力。因為地產商只是一個加工商，它們舊有土地儲備不是無窮無盡，它們亦需要買土地去補充儲備，以應付未來建造住宅單位的需要，若樓價如年初般持續急速上升，它們補充土地（原材料）的成本亦會隨樓價上升而水漲船高，君不見年初時每每土地拍賣呎價逾萬，地產商在樂見樓價不斷上升之餘，亦開始擔心補充土地（買入新土地）的風險亦大大增加，對未來盈利能力帶來很大的風險。

所以，筆者認為賣地吹淡風只會為地產商股價帶來短暫的壓力，只要長遠土地和住宅單位存在合理的差價，地產商的盈利還是不會有太大的影響。