置業 Q & A：物業不同股票 難做對沖

黃先生︰近日，銀行再次提高新做按揭利率，加上政府增加土地供應，本人覺得樓市短期內很大機會出現5至10%的調整。我手上持有三個物業，一個自住，另外兩個屬於投資。請問我應如何處理屬於投資的兩個物業？應否先出售止蝕？

答︰雖然香港有不同的金融產品可供投資，但市場上缺乏和樓價有關的金融產品，所以黃先生若想避開或對沖樓價下跌的風險，除了賣出手上持有的物業外，可說是沒有其他辦法，因為市面上沒有投資工具，可讓業主將物業沽空。業主可說是沒有途徑為樓價作對沖。

對於香港的樓價，我們沒有和樓價有關的期貨、窩輪或牛熊證，為甚麼？

因為每一個物業都是獨一無二的，即使位處同一個屋苑、同一個坐向，但不同樓層的話，物業的價值都可以有很大的差異，要用一個單一指數去計算或代表全香港樓價的升或跌，計算很困難、亦容易出現誤差、或很容易被人批評為不公平，或容易被人為操控；而這樣的一個指數較難被投資者接受為金融工具。

另外一個原因，就是物業不像股票，根本沒有可能提供即市價。首先，在計算上，樓市指數只可以依據物業的成交價作數據參考，沒有成交的根本不會被放在計算之內，所以指數未能完全反映樓價的變動。

另一方面，在實際買賣上，由於指數計算需時，如收集成交數據等，不可能做到每星期、甚至每日公布最新數字並即時反映樓價的變動。

沽空地產股對沖非上策

要對沖樓價下跌風險，業主還是可以退而求其次利用衍生工具沽空地產股。不過，影響地產股升跌，還包括很多其他的因素，如股市整體氣氛等。因此，即使樓價上升，也不代表地產股股價會上升。所以，利用沽空地產股來對沖樓價下跌，根本不是一個好辦法。

那麼，既然看淡樓市，為何不索性賣出物業？

不像股票，物業一買一賣的交易成本十分昂貴，如要支付物業代理佣金、樓宇買賣印花稅、律師費等支出，交易費用可能是樓價的3至6%。

如果讀者認為樓價在未來6至12個月只有5至10%的下跌風險，即使你對你的預測有多大信心，在高交易成本的制約下，業主根本沒有可能作任何動作來避免這資產價值的下跌。這可說是買樓投資其中一個利與「弊」的地方。

讀者如有任何理財置業的疑問希望梁偉民先生解答，歡迎電郵至：property@on.cc