衡量成本 免明賺實蝕

黃先生︰本人認為下半年樓市不明朗，現在自住單位呎價創新高，我想趁高位放出物業，待樓市調整再入市，可以嗎？

答：對於這個問題，要視乎樓價下跌的幅度有多大。買賣物業的交易成本不低，樓價要有足夠的上落，投資者才有可能從高賣低買中獲利。

買賣物業當中有哪些費用？

（一）物業經紀佣金，一賣加上一買，每次樓價1%計算，合共2%；（二）物業印花稅，根據香港法例，除了市值200萬元以下的物業象徵式繳交100元的印花稅外，市值200萬元以上的物業要按價值繳交1.5至4.25%的印花稅。以一個500萬元的物業為例，印花稅率為3%，這沒有計及上年實施的額外印花稅；（三）律師費等買賣雜費；（四）賣出物業後要另覓單位租住的費用；（五）為了賣出舊樓可能需要的粉飾費用，買入新樓後需要的裝修支出。

以上五點加起來，買賣一個500萬元的物業，成本最低也要5%以上，如果加上新屋裝修費，成本可以是10至15%，或更多。所以，若黃先生認為樓市在往後時間只出現輕微調整而跌幅有限的話，現時想趁高賣、之後趁低買想法，有錢賺可能性很低。

雖然筆者認為現時樓市處於不合理貴的水平，以投資角度計，筆者不會建議投資者在現價水平入市。不過，若要筆者估計，筆者又不認為樓市在短期內有大跌的可能性。

風險高 一動不如一靜

讀者若心水清的話，應該知道過去兩年多樓價持續上升的主要原因，是低利息所引致，所以除非經濟在往後時間不幸出現大蕭條，或是下任政府大膽推出另一個「八萬五」，否則，相信最有可能觸發香港樓市出現明顯調整的變數，一定是和息口上升有關。不過，觀乎現時美國經濟情況，加上聯儲局主席伯南克已明言在二○一三年中前會維持現時的超低利率政策，息口上升不可能在今年下半年，甚至明年發生。

所以，筆者只有繼續無奈地認為樓價是不合理貴，但不見得短期內有明顯調整的可能性。

至於黃先生，筆者認為一動不如一靜，在買賣成本的考慮下（假設是10%），黃先生希望趁高賣、趁低買來賺錢，一來成功的機會不高，二來風險回報比率亦不合理。

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