化解經濟困境 先破內房僵局

儘管從全國住房銷售、投資開發、價格漲勢及資金進入情況來看，內地房地產仍處於極度亢奮，因為這些數據創歷史最好水平，特別是內房價格經過一年多的調控，仍處於上漲態勢。這主要是內地經濟及房地產發展不平衡表現出來的一種假象。

試想中國是一個巨型經濟體，地方之間的經濟發展嚴重不平衡。經濟發展如此不平衡，房地產發展也是如此。因此如果要讓全國房地產市場都達到一線城市水平，需要幾十年的時間。正因為這種房地產市場發展的嚴重不平衡，把當前內地房地產市場僵局掩飾了。看上去，全國房價仍在上漲、住房銷售還在增長、房地產開發增長更創歷史最好水平，但住房市場僵局已由一線城市開始向二三線城市蔓延。

樓價不跌 難紓住房困難

經過一年多的房地產宏觀調控，一二線城市住房銷售全面下降。八月份第一個星期，北京住房銷售同比跌近50%，這種情況在一線或早幾年房價上漲得過快的地方是十分普遍的。但在住房銷售嚴重下降的情況下，住房的價格卻沒有向下調整，其房價僵持在一個高水平。住房的價格僵持在一個高水平而不向下調整。在這種情況下，真正需要住房的人，根本沒有能力進入市場，潛在住房需求無法釋放出來。

當然，這種僵局不僅反映在商品住房銷售與價格上，亦影響到保障性住房的生產與分配上。政府一直希望通過大建保障性住房來擠出一二線城市的房地產泡沫，同時又不改變住房市場的宏觀調控的工具性。不過，應該看到政府這種意圖當然是好，但要實現並非易事。

比如說，地方政府建造保障性住房融資困難，及面對如何分配的問題。前一個問題解決不好，如果僅要求商業銀行對建造保障性住房支持，那麼這可能是地方政府建造保障性住房的融資風險向商業銀行轉移，讓稍微開始健全的一些內地商業銀行陷入新困境。對於後一個問題，我在年初時就明確指出，保障性住房分配制度不先行，政府大建保障性住房可能淪為「權力尋租」（Rent-seeking）的重要工具。

打擊投機炒作至為關鍵

當前房地產市場僵局的核心，在於目前內地房地產市場仍然是一個投機炒作為主導的市場。當前要破解房地產市場僵局，就得對投資性或投機性存量住房開刀，或是減少其投機收益。對於前者，重點在於在全國住房普查的基礎上全面開徵物業稅。儘管當前要徵收物業稅面臨基礎性條件不足的困難，但要給市場一個明確預期，以減少其投機炒作收益，並在住房流轉環節提高稅率，讓住房投機炒作者無利可圖，政府要做到這點十分容易。同時對住房投機炒作，在信貸政策上要進一步收緊。可以說，化解當前內地經濟困境，打破內地房地產僵局是關鍵所在。

易憲容小檔案

當代內地著名經濟學者，原中國社科院金融研究所金融發展室主任，○七年辭去職位，目前在社科院金融研究所擔任研究員工作，以敢言著稱，有「房地產平民代言人」稱號。易氏擁有上海華東師範大學碩士、中國社會科學院研究生院經濟學博士學位。