美長期零息利港樓市

美國信貸評級被調低，加上拆息按揭利率連環上調等因素影響，近日外圍市況變得十分波動，對本港市場構成負面影響，有部分對後市缺乏信心的投資者遂將物業減價放售離場。

不過，美國聯邦儲備局公布最新議息結果，一如預期維持0至0.25%的低利率，同時揚言低息政策至少維持至二○一三年年中，筆者相信此舉將可為不斷上升的按息帶來正面的減壓作用，同時有助穩定市場對樓市的信心。

上半年按揭利率處於上升軌道，主要受拆息掛鈎的按揭利率不斷調升所帶動，然而本港息口主要跟隨美國變化，美國聯邦儲備局是次議息結果雖然沒有提及新一輪刺激經濟措施的具體時間表，但表明未來兩年將利率維持現有水平不變，反映美國經濟復甦前景未見明朗，相信本港最優惠利率（P）將趨向平穩，有助減輕業主之按揭資金成本，對樓市具有穩定效用。

H按波動 留意支出變化

筆者認為，雖然目前拆息按揭計劃（H按）的使用比重接近八成，仍屬市場主流，不過基於同業拆息掛鈎的H按在波動市下敏感度較高，波動性較為明顯，選擇H按的置業人士需不時留意每月供樓支出的變化。

現時H按息率由H加1.7至2.5厘不等，如果以下限的H加1.7厘水平為例，實際息率約1.82厘，仍屬低息水平，與現時的P按的2.15厘比較，有33點子的差距，仍然具有慳息效果。不過，倘若H按息率高達2厘或以上，H按實際息率已達2.22厘，加上拆息有機會抽升至鎖息上限的水平，換言之，選擇P按更為划算。

是次美國聯邦儲備局暫時將利率維持兩年內不變，意味着採用P按的置業人士未來兩年的供樓支出不會大幅攀升，P按穩定的優勢更突出，促使P按及H按之使用比重進一步拉近。