加息風險驟減 樓價難大跌

張小姐︰樓市近日吹冷風，作為業主的我應如何部署？

近日，報章有不少樓盤減價成交的報道，例如太古城業主減價10%賣出單位、沙田第一城劈價8%求售等。突然間，市場好像由年初的大升市大幅逆轉，樓市前景搖搖欲墜。

在今年初，筆者已多次談及樓價如何脫離港人負擔水平，置業者如何忽視加息的潛在風險，樓市隨時有由升轉跌的風險。不過，今天筆者想唱一唱反調，認為近日業主降價求售潮只會是短暫和個別的現象，整體樓市在今年底前仍會持續穩健發展，即不會發生樓價大幅調整的結果。

其實原因很簡單，雖然樓市年初至今有不少不利的因素出現，例如︰政府房屋政策有轉勢的迹象，由過去對樓市採用完全自由放任的政策，令發展商完全控制供應，有機會變成政府增加對樓市的控制能力，如加推土地拍賣增加土地供應、考慮復建居屋影響單位的供應量等。

政府無意推冧樓價

不過，政府根本上沒有令樓價下跌的意圖，只是希望以政策減慢樓價的升勢，紓緩市民的不滿；

另外，銀行自年初起大幅增加新做H按的貸款利率，由之前的H+0.7厘提升至現時的H+1.5厘或H+2厘。雖然銀行的加息暫時對舊有業主沒有影響（因為加息只針對新做按揭），但加息後令買家置業成本增加，無形中減少了需求。

不過，影響樓市最深的兩個因素，從年初至今都沒有改變。

香港的經濟前景仍然令人放心。雖然歐美受到債務問題困擾而影響了經濟的發展，但由於香港背靠中國，當中國經濟前景仍然穩定下，香港經濟前景也不會太差。大部分業主均不會認為在短期內，香港經濟會出現像二○○三年或二○○八年不景氣的情況。

另一方面，雖然銀行自年初起提高了新做H按的息率，但對舊業主來說，按揭息率仍處於過去幾十年來最低的水平，低息環境令業主供樓負擔輕，變相增加持貨的能力。更重要的是，美國聯儲局在剛過去的議息會議後宣布將零息最少維持至二○一三年中才會結束，令低息環境比之前預期的更長、更可靠。

由於加息的風險大降，令業主更有信心持貨，等待市況回升。在整體沽售壓力不大下，樓市很難出現明顯和全面的調整。之前，筆者預測美國有機會在下年年初開始加息，加息會令部分業主供樓出現困難（例如那些錯誤計算自己的供樓能力，沒有預計加息後每月還款額會大幅增加的業主），從而令某部分業主要沽貨，令樓市發生較全面的調整。不過，在美國加息無望後，相信筆者這個年初的預期將會落空。雖然筆者仍然認為香港樓價是不合理地貴，但在沒有下跌誘因驅動下，樓市還未出現明顯調整的時候。

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