Fundman睇市： 希慎租金收入看漲

周末人行沒有加息，筆者有點失望，事關港股能夠借壞消息出盡，在低位作出反撲的機會都無埋！然而，昨早上人行公布五月份的新增貸款數字，令分析員大跌眼鏡，僅5,516億元（人民幣．下同），比四月份勁減1,880億。分析員認為，若果撇除地方政府為4萬億基建計劃的投入部分，實際流入非國有項目資金更少！

中國M2增長由○九年十一月高峰的29.7%，回落到今年四月的15.3%，五月再低啲，去到15.1%，低過中央的16%目標，反映雖然通脹猛於虎，人行還是傾向畀負利率情況持續，避免因加息而令挾在資源價格高企、人民幣升值雙重壓力下的出口商及民企，再被利息開支拖後腳。

執筆時，大行預測五月份中國CPI由四月的5.3%升至5.5%，最高最低界線分別係5.1%及5.6%，除非意外出現近6%的升幅，否則相信對近日「跌定先」的中港股市未必有負面衝擊。

金管局上星期再出招，樓價過千萬元的物業銀行限借五成，非本地居民更只借四成，希望藉此冷卻樓市。今次乃首度有針對海外買家的政策出台，但筆者對政策的實際效果相當懷疑，內地早就有第二套房按揭最多五成的限制，投資非自住物業「天一半地一半」，內地人早習以為常，而且本地唔少銀行要內地客先將借貸額的雙倍存入「曬太陽」兩個月，以證明自己有還款能力。查實受政策影響最大反而係想改善居住環境，細屋搬大屋的本地用家。

美聯不宜亂博反彈

本地樓呎數愈大呎價愈高，已經係近廿年嘅定律，以康怡中細單位搬到太古城大單位為例，呎價由七八千跳幾格去到萬一二，換樓銀碼大之餘，按揭成數又降低，可以想像，要細屋搬大屋難度大增。短期內樓價落唔落好難講，但打擊炒家連用家都遭殃，可以肯定成交必定愈玩愈縮。美聯（01200）股價跌到一年低位，歷史市盈率得6.3倍，表面唔貴，但環顧四、五月住宅交投宗數，比去年分別跌三成七及一成二，今趟落重藥已令周末成交急降，未來兩三個月成交會見真章，業績預測被下調的機會唔細，博反彈未係時候也。

政府對住宅炒風出招浪接浪，相反商廈及寫字樓租金就繼續向上，一來一回，過去一年收租股表現遠勝地產股，新地（00016）及恒地（00012）升幅8.2%及5.2%，都低過恒指的13.2%，信置（00083）更跌2.7%。反之，同期領匯（00823）升33.4%，九倉（00004）及希慎（00014）更升45.3%及81.9%，回報幾乎是地產股的十倍。

息率回到吸引水平

由於新供應唔多，大行普遍對未來兩三年租金升幅相當樂觀，摩通估今年中環寫字樓要升25至30%，明年再升15%。幾隻收租股中表現最好的希慎，唔單止受惠租金上升，旗下銅鑼灣希慎廣場入伙提供額外可出租樓面，目前商場及寫字樓部分有45%及33%已被承租，額外收入會在一二年及一三年業績全數浮現。

瑞信早前預測希慎息率可以升至2.7至3.5厘，較歷史股息率1.5至2厘吸引多了，筆者估計股價下半年見45元樓上的機會未可抹殺。