港美有別 定按難成風

置業Q&A

自今年二月起，不少銀行提高其銀行同業拆息按揭（簡稱H按）的利率，由之前的H+0.7%，普遍加至H+0.9%或H+1.2%，雖然加幅不算太大，但總算拉開了銀行加按揭利率的序幕，相信在往後時間，不論是H按，或是P按（最優惠利率按揭）的利率均有再上升的可能，打算置業的讀者要多加留意。

美債市活 可對沖風險

加息周期將來臨，有業主希望尋找利率固定的按揭，以免受日後加息影響。

至於朱先生的問題，香港沒有定息按揭計劃給業主選擇，最主要原因是銀行不願意或沒有誘因去推出該計劃。香港和美國最主要的分別，是香港沒有一個成熟的債券市場。在美國，美國國債市場高達10萬億美元，而其他銀行、企業債券市場亦十分蓬勃；除此之外，由美國政府扶持成立的「兩房」，幫助銀行將批出的物業按揭包裝成債券出售，均為美國銀行能提供定息按揭創造有利的條件。

定按轉債券 穩賺差價

為甚麼？因為和同業拆息按揭或最優惠利率按揭不同，銀行要推出定息按揭產品，要面對更大的利率風險，因為若市場利率在往後時間上升，定息按揭的利息收入不會隨市場利率上升而上升。現時美國銀行之所以能放心推出定息按揭，是因為在提供定息按揭給業主後，可以將這些定息按揭包裝成債券出售，由於本金的利率得以鎖定，銀行不用擔心日後市場利率變化會對這些定息按揭帶來虧損，亦可穩袋定息按揭利率與債券利率之間的差價。所以，銀行要推行定息按揭，其中一個條件是該地方必須有一個成熟的按揭證券市場，為銀行提供對沖利率風險的地方。

但在這方面，香港可謂乏善可陳。過去幾十年，香港政府財政總是盈餘，累積的儲備數以萬億計，香港政府不像美國政府般要向外發債籌集資金。由於缺少了官債的買賣，香港的債券市場並不活躍。正因如此，缺乏成熟的債券市場，香港銀行根本沒有途徑為定息按揭作利率對沖，自然大大降低它們推出定息按揭的興趣。

十多年前，可能有些業主很想要定息按揭，因為當時按揭利率高達10厘以上，而且有愈來愈高的趨勢，令不少業主希望能鎖定按揭利率，免卻加息之苦。時至今日，隨着美國步入零息年代，加上市場資金氾濫，香港的按揭利率亦由過去的P加變成今日的P減，業主對定息按揭產品自然不感興趣。舉例來說，現時H按的實質利率為1.1%，和美國定息按揭4%相差近3%，對於比較着重短線利益的香港人，大部分業主根本不會考慮定息按揭。

一個有趣的統計，根據香港金管局的調查結果，在二月份的新增按揭貸款中，只有7%申請最優惠利率按揭，92%的申請者都選擇了銀行同業拆息按揭，這結果與十年前剛好相反。