樓市泡沫睇三指標

何先生︰樓市是否存在泡沫？

答︰這是一個十分難答的問題，因為世界上根本沒有一套法則可以用來量度一個市場是否有泡沫存在，不論是投資界或學術界，暫時都沒有一個被大眾認同的公式。

泡沫的定義是：資產的「價格」大大超過它的合理「價值」，問題是何為「合理」？$1,000一張演唱會門票，對於粉絲來說可能物超所值，但對於不是粉絲的，就會覺得不值。「合理價值」因人而異（筆者認為亦因時而異），難有特定的答案。

不過，又不是沒有辦法判斷，因為通常在市場出現泡沫時，總會有些徵兆浮現。就以股市為例，高市盈率（PE）、成交量急增、小投資者/散戶參與比率增加、大量新股上市集資等，都可能是股市出現泡沫的徵兆。

我們也有相類似的較客觀指標，可以幫助評估，看看樓市是否已處於危險的水平。

1. 供樓負擔指數︰將每月樓宇按揭還款額，除以每月家庭收入。常用的指標有美聯供樓負擔指數（它是將一個500呎物業現時每月按揭還款額除以香港家庭每月入息中位數），指數今年一月份為37.8%，代表一個中位收入的家庭，如他們買入一個500呎的單位，大約需要用1/3的家庭收入來償還按揭貸款。這個指數有用之處是可以估計用家需求的可持續性，因為負擔指數愈高，代表將來有能力置業的人會愈少，需求可能會減少。現時，金管局對銀行的指引是50至60%，即銀行在考慮物業貸款時，要留意貸款者還款的能力，還款額不能超過他們入息的50至60%。

2. 租金回報率︰將物業每年租金收入，除以物業售價。舉例來說，太古城現時平均呎價約10,000元，每呎放租收入約28元，租金回報率約3.3%（$28×12/10,000=3.3%）。另一個例子，元朗YOHO Town平均呎價約5,200元，而每呎放租收入約14元，租金回報率約3.2%。雖然沒有一個準則，租金回報率要有多少才算合理？但我們通常都會和銀行存款或其他定息投資工具作比較，去衡量它是否處於一個合理水平。

3. 交易量大幅增加/投資者對前景一面倒樂觀︰處於泡沫之中時，投資者或多或少會表現得較不理性。例如，後悔之前沒有上車，賺少咗而急於上車；考慮過程變得沒有過去般審慎，如不親身到現場睇樓就作買樓決定、連租約交易增加等；市場看法一面倒，看好的人大大超越看淡的人，如八二之比，甚至是九一之比。

對於供樓負擔指數和租金回報率，讀者要留意兩者均有機會因低利率而出現偏差，未能完全反映真實的情況。在低利率之下，供樓負擔會相對較少，造成指數有偏低的現象。根據筆者的計算，若果利率上升3%，指數會上升至50%。租金回報率雖不會受市場利率所影響，但投資者會和市場利率比較來判斷租金回報是否吸引。

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