政府推地搞分化 未來供應好難計

新一年度財政預算案一聲增加土地供應，地政總署隨即一口氣推出七十一幅地皮應市，涵蓋住宅、商貿及酒店用地，數量之多確實史無前例。雖然政府官員實牙實齒說三萬五千伙供應必無走雞，但只要細心分析，便明白這又是數字遊戲。勾地表內的地皮向來是睇多過賣，地皮多不等於供應多，已是人所共知的事實，還有就是政府把賣地方式變得非常複雜，十足在搞「土地供應大分化」，令未來的實際住宅供應量變得更難估計。

所謂土地供應大分化，主要體現在兩方面。首先，不定期主動賣地與地皮被成功勾出才拍賣並行。其次，以勾地表提供土地與表外地皮招標出售並行。究竟有幾複雜？看看這七十一幅地中，如何「你中有我」便會明白。在主動推售的十八幅地皮之中，有四幅住宅地、五幅商業地及兩幅酒店地是來自勾地表，其餘五幅住宅地、一幅商業地及一幅酒店地則來自招標，真是花多眼亂。

在勾地表內列明會主動推出部分地皮出售，本來並無不可，但沒有明確的時間表便是大問題。正如上一份財政預算案，也講過會主動推出六幅住宅地皮拍賣，結果沒有全數做到，餘下的便成為新勾地表內主動推售的幾幅地皮，儼如彈弓手，反而影響供應。道理很簡單，這些貴重地皮均屬搶手貨，既然政府說了會推出，相信無人會花工夫自己勾，話推又無推，想買的也就買不成，白白浪費時間。

政府口口聲聲說要增加土地供應，在新的勾地表內一次過新加入十五幅住宅地皮，令住宅地皮總數達四十七幅，可惜三分之二是歷年滾存下來的「舊貨」，除了幾幅靚地之外，其他還有多大吸引力實屬疑問。至於新增的住宅地皮，從規劃用途分類，只有一幅屬興建高密度住宅的甲類用地，其餘皆為乙、丙、丁類住宅用地，主打中至低密度住宅，而這些亦是市場一般理解的大單位、貴單位。這便造成第二種供應分化。

當然，高密度住宅用地並非沒有供應，只是主要被集中在新推出的招標計劃內，限定用來興建「限呎樓」。換言之，這類地皮數量十分少，似乎想營造有買趁手，唔買就無，萬一流標怎麼辦？而且與勾地表內數十幅中、低密度住宅用地可供選擇相比，將來想買中小型新盤的市民，早已被政府圈在幾個指定區域之內，範圍狹窄，結果是土地供應分化也同時充滿階級分化的色彩。

本來增加土地供應可以非常簡單，推售過程亦應該愈透明、愈直接為佳，實在不明白為何要搞得這麼複雜。雖然勾地表及招標計劃的所有地皮，理論上可提供約萬六個住宅單位，但從來沒有人會認真看待這些數字，賣得幾多才算幾多，現在還要搞大分化，只會為未來的住宅供應加添更多變數。