低息環境風雲驟變 樓市前景山雨欲來

本港銀行業爭相以同業拆息（H）為按揭利率基準的情況可能出現轉變。在樓按市場佔有率排名第三的恒生銀行上周五宣布，即時淡出H按揭計劃，回歸基本步，以傳統的最優惠利率（P）為基準，向客戶提供按揭計劃，至於H按揭計劃則只會視乎客戶與銀行的關係而提供。有業界人士指出，恒生改變按揭策略，重新以傳統的P按揭計劃為主導，估計是與H按揭計劃的息差太低有關。

業界的觀點當然有一定的參考價值，但恒生作為本港其中一家主要的大型銀行，存款基礎和實力應在同業平均之上，恒生所面對的問題，其他大型銀行同樣面對，至於中小型銀行業承受的壓力亦只會更大。若今次的轉變只有恒生單打獨鬥，無異於將住宅樓按業務雙手奉送予對手，絕不符合現代經濟社會的競爭規律。

根據金融管理局最新的資料顯示，在去年十二月份的新批按揭貸款中，以P作為定價參考的只有約百分之九，這些貸款的利率大部分定於二厘至低於二厘二五的水平。反觀以H作為定價參考的新批按揭貸款所佔比例，雖然由十一月份的百分之九十一點八，下降至十二月份的百分之九十，但仍然是佔壓倒性比重。

H按揭計劃在短時間內迅速冒起，成為按揭貸款基準的主流，原因很簡單，因為兩種按揭計劃的息差相距太大，接近一厘水平，以現時的低息環境，用H按揭計劃的利息支出，可節省達四至五成，只要銀行肯提供，用家紛紛轉投H按揭懷抱，非常合理。

正所謂「春江水暖鴨先知」，銀行業站在金融業的前線，對市場變化及資金流向一向相當敏感，而且往往搶佔先機，以滙豐銀行去年農曆年後推出H按揭計劃為例，初期被視為險着，但後來的事態證明是選對了路，因為美國利率全年處於低位，內地資金大量湧港，亦令港元拆息持續在低位徘徊，獅王一吼，即時改變市場生態，其他銀行為保按揭市場江山，只好紛紛推出P按揭計劃應戰。

恒生與其同系的滙豐這次會否共同進退，尚需拭目以待，值得留意的是，大型銀行的策略調整，可能預示金融市場若干變化的先兆。例如透過採取P息作貸款基準，間接提高按揭利率，為銀行日後調高存款利率作好準備。

雖然按照經濟專家的分析，美國最快要到今年底或明年初才有條件加息，但經濟發展步伐並非以專家意見為依歸，事實上剛好相反，專家學者經常「打倒昨日的我」，只要美國經濟未來幾個月有更強勁的表現，相信轉口風估計美國加息步伐可能加快的意見，將會迅速成為主流。樓市高處不勝寒，低息環境又逐漸變色，港人亦應及早作好準備，以免在市勢逆轉時走避不及，遭遇沒頂之災。