限呎地與上車新盤無必然關係

政府首次推出的元朗「限呎地」在昨天截標，入標尚算踴躍，有測量師更即時調高地皮估值。這幅地皮最終賣甚麼價錢有待揭盅，如果能夠以市場預期的價格賣出，便可確認以新形式推地得到受落，是個好開始，相信「限呎地」陸續有來。不過，「限呎地」對整體樓市會帶來甚麼改變，能否滿足社會不同階層的期望？有必要先做「預期管理」。

這幅地皮最矚目之處毫無疑問是在賣地章程中，白紙黑字列明興建的單位必須以中小戶型為主，不少於八百個單位的實用面積要介乎三百七十七至四百三十一方呎。其實，地皮的特別之處不止於此，還有很多新的規劃限制，例如發水比例最多為一成，比起四月才實施的「發水新規定」走得更前，此外還規定綠化比例及實用面積計算方法等，是政府多項新政策的實驗品，測試市場反應。

今次招標還有一點比較特別，就是除幾家大型發展商入標之外，一些過去主力興建細單位樓盤的中小型發展商也有參與。在十多年前，全數為中小單位的屋苑式新盤並不罕見，就算是混合戶型的新盤，亦有很多是以中小型單位佔大比例，呎價甚至比大單位更貴。不過，隨着經濟環境轉變，加上土地政策大逆轉，才令純粹針對上車客的新盤變成歷史，否則現在也毋須「限呎」。

由於客觀環境今時不同往日，政府主動推出「限呎地」，有把握做到的，就是令市場重現以面積計算符合上車客需求的新盤，至於將來落成後的開價是否像一眾上車客期望的那樣，便沒有人可以保證了，這是第一項需要好好管理的市場預期。事實上，以新盤開價一般比同區二手有較高溢價的慣例推算，有測量師估計將來這個「限呎盤」可賣每呎五、六千元，看來並非誇張。

第二個需要管理的預期是市場對中小型單位的定位，是否仍然與過去的「上車新盤」一樣？新盤豪宅化是大勢所趨，除非是政府興建的資助房屋，否則期望「限呎盤」會反璞歸真，恐怕是不切實際。不妨看看，以往一個三、四百方呎的上車新盤單位，已有兩房一廳間隔，可住一個核心家庭，現在相同面積的單位，可能只是供一人起居的開放式間隔。換言之，限呎盤未必就是一般理解的上車新盤，除非賣地章程連間隔及用料也規管。

很明顯，推出「限呎地」唯一目的是增加中小單位的新供應，與上車客是否更容易負擔新盤無關。事實上，內地過去幾年亦明文規定新盤中有七成單位必須是中小戶型，但不見得能扭轉樓價升勢。不過，如果政府今次推出「限呎地」的反應理想，相信會陸續增加供應，當有意置業人士的預期改變，不再擔心「今日不買遲啲更難買」，名副其實的上車新盤重現市場並非不可能。