置業Q&A:地產主導經濟 壓制兩難

問︰香港樓價不斷上升,政府多次出招壓制不果,為甚麼香港政府不能像中國政府般加息以進一步壓制樓價,還是政府根本沒有心去改善高樓價問題?

答︰香港和中國不同,雖然筆者不想挑起仇富情緒,但說香港是一個地產主導的經濟,相信不會為過。香港經濟中不少環節,都和地產業息息相關,如銀行(按揭貸款、商業貸款中借給地產商買地和起樓)、地產經紀、建築商、建築物料供應商、電視報章(刊登樓盤廣告)等,當中涉及的經濟活動和就業人口,可能佔香港總體的三分之一或更多。其次,一般普羅業主從樓市升值所引發的財富效應,有助提升普遍民眾消費的意欲,亦有功於香港經濟的增長。筆者因此認為在動機上,香港政府根本不會樂意見到樓市像二○○○至二○○三年時發生的大跌,它只希望在政策出台下能令樓市升幅有所收斂,不至於樓價升得太快嚴重影響民生、造成社會不滿。

港實施聯匯 加息睇美

至於讀者提及為甚麼香港政府不能像中國政府般加息以壓制樓市,筆者的意見是「不為也,亦不能也」。這要由歷史說起,一九八○年代初,香港回歸問題令香港出現前途危機,市民及投資者對港元信心出現動搖,一九八三年港元兌美元匯價曾跌至8.7的歷史低點,英國政府為挽回市民及投資者的信心,於一九八三年十月十五日公布聯繫匯率制度,將港元與美元掛鈎,匯率固定為7.8港元兌1美元。此後,港元匯價終於穩定下來,而聯繫匯率制度亦一直實行至今。

為了讓聯繫匯率制度能順利運作,香港政府要犧牲自主的貨幣政策,香港政府及金管局都不能自主決定香港的利率,需要跟隨美國利率走勢,所以在聯繫匯率制度之下,香港政府要像中國政府般加息來壓制樓價,根本不可能。為甚麼?因為聯繫匯率是一個以「信心」來維繫的制度,香港金管局雖然承諾在強方保證7.75的水平向持牌銀行買入美元,並在弱方保證7.85的水平向持牌銀行出售美元,但這個保證只建基於金管局所持有的2,700多億美元外匯基金之上。

推樓市政策 效果成疑

舉例來說,若全香港市民對聯繫匯率制度失去信心,一下子要求將全部銀行存款轉成美元(約9,000億美元),金管局根本沒有足夠的錢去作保證。近似的道理,若香港的利率和美國的利率出現較大的差距,不論是香港利率高於美國,或是美國利率高於香港,投資者為追求更高的利息收益,最終會導致資金大量流出或流入,資金流入會令港元面對升值壓力,資金流出會令港元面對貶值壓力,兩者都會破壞聯繫匯率可持續性。

只要聯繫匯率制度仍然實施,香港政府均不可像中國政府般用加息來壓抑樓市,它只可以用息率以外的方法,如之前推行的規管一手樓銷售手法,設額外印花稅等,政策能否針對問題所在,真是見仁見智!

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進邦滙理研究部總監梁偉民