炒樓為結婚隨時失預算

讀者陳先生︰本人持有一個物業，銀行有50萬元餘錢，不想閒着沒用，又看到近日樓價已擺脫政府打壓政策再次上升，樓市仍會持續向好，所以打算多買一個物業，一年後，待樓價上升後變賣，用來和女朋友結婚。

筆者一向認為即使政府如何推出政策打擊樓市，只要低的市場利率一日仍然存在，政府政策的效用只會是很有限，因為在現時極低息環境下，創造了兩批置業的新需求者，一批是因利息低，錯誤以為供樓很容易的用家；另一批是過去存款在銀行收息的「食息族」，銀行零利率迫令他們要另覓投資出路，買樓收租雖然回報不算太高，但對比起銀行利息，已足夠吸引他們去置業了。

所以，陳先生有再買多一個物業投資的決定，筆者覺得方向是正確，但一些客觀條件，陳先生還是要再多加考慮。其中一個要考慮的因素，就是流動性的需要。陳先生打算明年和女朋友結婚，以現時陳先生手持50萬元現金，應該綽綽有餘。但若現時用了50萬元買樓，一年後，不論樓市升或跌，陳先生都要變賣手上兩個物業的其中一個，方可有足夠的錢去籌備婚禮。這形成一個流動風險，因為陳先生一年後急需用錢，不論當時市場是好是壞，陳先生都要將投資作結，沒有再繼續持貨的機會。

轉售成本高 買家或壓價

另外，陳先生要在一年後賣出物業，由於持貨時間少於兩年，不要忘記他還需要額外繳交5%的印花稅，這都是成本的一部分，若連基本的印花稅、經紀佣金、律師費等開支一起計算，樓市要在未來一年上升一成以上，陳先生這個投資才算有利可圖。筆者不敢否定樓市一年可升10%以上的可能性，但觀乎現時樓價水平、港人供樓負擔能力、租金回報率、政府政策等因素，今年樓市平穩向上的機會應該大大高於大幅上升。雖然陳先生可要求由新買家繳付該5%的額外印花稅，但新買家在有選擇下（有些出售單位需要繳付額外印花稅，有些不用），你估新買家會否願意支付同一價錢給這兩類不同的單位？結果是陳先生還是要面對被新買家壓價，甚至新買家另覓其他選擇。

市場逆轉恐現虧損

陳先生的例子衍生了一個投資時要注意的事項，就是我們在作任何投資之前，都必須了解自己的投資時間可以有多長，投資時間的長短，代表我們持貨能力的高低。因為我們沒有水晶球，不可能100%準確預測投資的走勢，若我們持貨能力有限（如短時內必須變賣套現），一旦市場逆轉令投資出現虧損，即使對後市多樂觀，我們也要被迫賣出，最終好的投資變成壞的結局。所以，投資要成功，除了要選到適當的投資工具、時機外，持貨能力和所選投資工具的波動周期是否配合也很重要。就以股市為例，股市大約三至五年一個上落周期，若你只得半年投資時間，持貨能力根本和股市的波動周期不配合，變相增加了投資的風險（因缺乏了可持貨防守的能力）、降低投資的勝算。