面對現實勿奢望 內房調控難成功

內地從前年底開始不斷推出樓市調控措施，每一次的力度都比之前大，有些更被形容為史上最嚴厲，結果總是事與願違，只好不斷加招。今年還未過春節，國務院已按捺不住要讓市場掃掃興，推出所謂的「國八條」，以及在上海和重慶開徵房產稅，從好的方面看，顯示當局真的很有決心。不過，有無決心與能否成功，完全是兩回事，看來今次又會以失敗告終。

綜觀過去多次針對樓市出招，調控目標均直指樓價，這不是說一定要推冧樓價，但至少要把升勢壓下來，至於調控手段則主要是壓抑需求，大概認為只要需求減少，樓價將難以大升，調控便大功告成。可惜，根據國家統計局的數字，內地樓價連續四個月按月上升，交投更在年尾恢復熾熱，難怪又要急急加碼。最新推出的招數，仍然離不開壓抑需求這慣技，能否降低民眾的買樓意欲是一大疑問，反過來更有可能把樓價推得更高。

中央用來壓抑買樓需求的最直接一招，毫無疑問是擴大限購令，除了把更多大城市納入限購之外，樓價升勢過急的亦要限購。由於有城市戶籍的只可多購一伙，無戶籍的更加不准買樓，表面上可令需求減少，現實卻會把買樓需求提前釋放出來，在那些仍未或即將收緊限購的城市，尤其如此，因為現在不買，將來隨時無得買；已買夠數的更不會輕易在二手市場放售，以免「買唔番」。

不難想像，限購反而會令買樓需求突然增加，供應卻減少，樓價不升才怪，屆時用來增加轉售成本的招數，即在物業轉讓全額繳交營業稅的措施，將會變成推高樓價的幫兇。道理很簡單，在一個賣方主導的市場，額外交易成本必定轉嫁給買方，方法便是把樓價抬高一些，用額外所得交稅。

至於被喻為「撒手鐧」的房產稅，更加是調控新招中最搞笑的一項，完全避重就輕。重慶只選擇向豪宅徵稅，買中下價樓不受影響。上海只向新購買的住宅徵稅，影響有限。其實，這項房地產稅與香港業主每季繳納的差餉大同小異，分別主要是香港按租值徵收，但折算為樓價，稅率與內地相差不遠，卻從未聽聞過去因為加差餉而拖冧樓市，更何況內地的徵收範圍如此狹窄，影響更細。

最後，需要特別留意「國八條」及房產稅造成的「溢出效應」。正所謂你有張良計、我有過牆梯，絕對是民間智慧的寫照。一線城市限購、徵稅遏樓價，二、三、四線城市還未有這些限制，總之哪裏的樓價仍有水位，錢便會往哪裏流，情況就如同內地水貨客來港把奶粉買光一樣。事實上，統計局的數據已顯示，中小城市樓價蓄勢待發，將來在大城市買不起樓，恐怕在中小城市同樣買不起樓，樓價愈調控卻愈不受控。