供款比率高 增持諗唔過

問︰本人現時持有兩個物業，一個物業市值約200萬元，正在出租，每月租金6,700元，現尚欠銀行貸款100萬元。另一物業市值約240萬元，正在自住，尚欠銀行貸款150萬元。現時兩個物業每月向銀行還款約1萬元。本人及太太每月收入共34,000元，加上每月6,700元租金收入，合共約40,700元。手持現金和股票約有90萬元。請問以現時的情況，想買入一個約500萬元三房單位，是否可行？

答︰筆者先總結一下讀者的資產和每月收支：

建議︰由於讀者手持現金不多，加上供款佔收入比率太高（即使分二十五年攤還計），所以我絕對不建議讀者同時持有三個物業（即使銀行願意提供貸款），所以要再買樓的話，必須先賣出最少一個物業。

方案一︰賣出現時自住的物業。根據讀者所提供的資料，賣出現時自住物業可套現90萬元，加上現時手持的90萬元現金加股票，合共180萬元，勉強可支付兩成首期（因要預留現金支付經紀佣金、釐印費等開支），但這個方案有其風險：（一）讀者必須先賣出現時自住的物業，才好落實買入新的物業，因自政府推出樓市短炒印花稅後，樓市成交不算太活躍，若先買後賣的話，到時有可能要為籌措大訂或上會而要急於賤價賣樓；（二）要冒銀行有機會不批出二按的風險，因為賣出自住物業後，套現回來的錢加上手持現金和股票合共才180萬元，不足以支付三成首期（扣除佣金、釐印費等費用後不足150萬元），需要向銀行申請二按。

一旦加息供款大增

供款方面，出租的收入應該足以支付第一個物業每月的還款需要，所以不用為該物業的供款預留資金。至於新買入的物業（500萬元），由於沒有你們年齡的資料，假設400萬元貸款分二十年攤還，以現時P-3計算，每月也要還款20,000元，佔你們現時收入的六成，超過一般合理的水平。考慮按揭利率在往後時間會回升，如加息4%，到時每月還款額會升至28,000元，佔你們收入的八成，根本負擔不起。若分二十五年攤還，現時還款額約17,000元（佔收入50%），加息後還款額約26,000元（佔收入75%），都是太多了。

方案二︰同時賣出手上的兩個物業，可套現190萬元，加上現時手持的90萬元現金加股票，合共270萬元，用200萬元支付四成首期，向銀行貸款300萬元，以分二十年攤還計，現時每月還款額約15,000元，佔收入少於五成，即使計算加息因素，到時還款約21,000元，還是勉強可以接受。若分二十五年攤還，現時每月還款額約13,000元，加息後還款額約19,000元。

當然，你們還要考慮現時個人支出是否有節制，因扣除每月還款額後，你們每月只餘下15,000元，這包括交稅、樓宇管理費、差餉、衣食住行和個人娛樂開支等，雖不算要節衣縮食，但一定不可以大花筒。