住宅供應仍然深陷結構性短缺

政府賣地數目增多，以及法定機構加快推出項目招標，私人住宅施工量終於走出谷底，去年共有約一萬三千四百個私人住宅單位施工，按年增加逾六成，遠多於二○○八及○九年的分別約八千個，加上去年底仍有約一萬個單位獲批出土地而未動工，預示着未來幾年一手住宅供應該會逐步回升。不過，這並未足以扭轉樓市供不應求的情況，置業人士繼續飽受困擾，處境未許樂觀。

首先，樓市的供應斷層還未真正過去。雖然去年的私人住宅落成量約有一萬三千四百伙，按年大幅反彈八成六，但這只是反映幾年前的施工數字。按照一般住宅從動工至落成需要四年計算，由於二○○八及○九年的施工量分別只有約八千伙，是十多年來的最低水平，無可避免會令未來兩三年的落成量減少。所以短期的住宅落成量反彈，說不定只是假象，面前還有一個低谷。

其次，施工量見底回升不足以應付新增需求。根據政府估計，過去十年一手私人住宅的吸納量，約為平均每年一萬八千五百伙，可見施工量和吸納量仍然存在巨大缺口，有供不應求的危機。當然，吸納量並非一成不變，會隨着經濟表現有波動，可是就算暫時不買樓，實際需求仍然存在。當新供應長期不足，便只好轉投二手市場，把樓價向上推。

第三，土地供應未能配合市場需求。過去幾年住宅施工量及落成量屢創新低，毫無疑問是多年來土地供應不足所致，政府當然明白箇中原因，看來亦有意改弦易轍，打算在新一年度增加勾地表的地皮數目。不過，擺出來賣的地皮，一定不會全部有人要，觀乎歷年的成績，勾地表內幾十幅地皮，一年能夠賣出十幅、八幅已相當不錯。換言之，如果遊戲玩法不變，新增供應將被七除八扣。

最後，也是經常被忽略的是，發展商似乎愈來愈傾向「貴精不貴多」。根據土地註冊處的數字，二○○一年一手住宅買賣登記共二萬零五百多宗，每宗平均價值三百多萬元，去年跌至只有近一萬三千宗登記，平均價值卻近一千萬元。新樓起得少卻賣得貴，當初或許是因應土地供應不足的變通之計，然後慢慢變成行之有效的經營策略，將來會否需要多買地，令住宅落成量重返七、八年前，每年有兩、三萬伙的水平，存在很大變數。

很明顯，本港的住宅新供應不足，屬於結構性短缺，而非周期性波動那麼簡單，清楚這一點，便不難明白為何政府出招降溫總是無效，招數再「辣」亦只是短暫影響市場氣氛，市場結構不改變，很快便打回原形。不妨打個譬喻，如同在一個非常肚餓的人面前放一碟「辣椒」，初時或許會猶豫，由於實在太肚餓，最後還是照啃，因為別無選擇，這恐怕就是本港樓市的寫照。