置業Q&A：低息加熱錢打贏「辣招」

讀者李先生︰政府提出對短售物業徵收額外印花稅已有兩個多月，但觀乎近日樓市，不見得樓價有很大的跌幅，是否政府政策無效？抑或政府無力阻止樓價上升？

政府推出額外印花稅以壓抑樓市迄今有兩個多月，總括成效，炒家雖然有短暫退出市場的迹象，市況亦變得比政策推出前淡靜，但樓價卻沒有出現太大的調整，就以美聯樓價指數為例，十一月份整體樓價下跌了約2%，十二月份樓價上升了約0.2%。結果顯示，樓價沒有被政府出招導致嚴重受壓，這和筆者之前的看法近似，認為政府出招不足以令樓市走勢逆轉，因為樓市上升的主要原因不在政策方面，而是由於低利率和資金氾濫所致。

打擊炒樓難遏樓價

筆者認為，若利率持續低企、市場資金持續流入的話，政府如何出招都難以阻礙樓市持續上升。

首先，低利率令不少用家錯估自己的供款負擔能力，令不少不應該買樓（或不應該買咁大間樓）的人有上車的衝動，增加了市場上對物業的需求，間接推動樓市上升。舉例來說，在正常利率下，一個市值350萬的物業，若做七成按揭，分二十年攤還，每月要還款17,500元，若以供樓款項佔收入四成計算，置業者需要每月有45,000元收入才較合理。現時，由於利率超低，同樣的貸款，每月只需還款12,000元，根據同樣以供樓款項佔收入四成計算，置業者每月有30,000元收入就負擔得起了。根據二○○六年人口普查的資料所得，香港每月收入多於40,000元的人口約210,000人，而每月收入多於30,000元的有約400,000人，足足多了一倍，當然不是說有30,000元月薪的就會去買樓，但簡單的推論是，低利率確實令短期供樓負擔減少，從而增加了有興趣置業的人數，需求上升下從而令樓市較難下跌。

低息催谷用家出現

另一方面，低利率除了催谷一批用家出現，亦逼出一批投資客出現。由於銀行存款零利率（買債券也好不了多少），令過去不少靠食息過活的「食息族」要另覓投資出路。中國人普遍信任磚頭文化下，買樓收租去取代銀行存款是最自然不過的事。即使租金回報率不算吸引，一般約3至4%，但已比銀行存款的0.01%好得不得了。收租客對物業的需求，為樓市提供另一批購買力，亦間接導致樓市持續上升。

所以，筆者不認為單靠政府政策（有形之手）可壓止樓價上升，因為政府政策只是一個輔助因素，低利率和市場資金過剩（無形之手）才是主因。所以，即使政府已開始對樓市進行緊縮的政策，但一日不加息，要講樓市調整還是過早。