樓市升勢藏隱憂 供需失衡須正視

本港樓市去年經歷極不平凡的一年，港府雖然一直不肯承認樓市有泡沫風險，並強調熾熱的炒風僅存在於豪宅市場，並沒有蔓延至普羅市民的中小型住宅。不過，官字兩個口，這邊說大部分樓市仍然處於穩定水平，那邊卻一再出手，推出壓抑樓價的措施，令人對港府官員的說話難以信任。

諷刺的是，港府去年十一月下旬推出被喻為辣招的壓抑樓市措施，透過加徵額外印花稅，向兩年之內轉售的物業徵收稅項，由百分之五至百分之十五不等，藉此增加炒家短期買賣成本，以為這樣就可將炒家趕離場。可惜措施連三個月「試用期」都捱不過就露了底，未到年底，二手市場的成交已漸次回暖，證明新措施不堪一擊。

多家金融機構均看好本港今年的樓市前景，主要考慮因素是利率繼續偏低、市民對住屋的需求持續上升、海外以及內地的資金湧入、高通脹威脅令「磚頭」的吸引力有增無減等，根本不將港府的辣招放在眼內，也不考慮港府官員曾指出，如果新的壓抑措施未收到預期成效，其他招數將陸續有來。

本港樓市想壓也壓不住，從好的方面看，可見本港住宅市場的購買力相當驚人，即使增加稅項負擔以及收緊銀行按揭成數，仍然有能力消化這些負面因素；從壞的方面看，港府面對樓市調控的對手，已非二三流貨色，他們具備的資金實力，遠超港官所能估計的水平，當局若想將樓市拉回他們心目中較合理和舒服的水平，所需的政策力度可能也較前更大。

對於維持本港樓市平穩發展，港府官員向來口惠而實不至。是他們心中沒有願景藍圖，抑或與市場完全脫節，相信只有他們才知道真正的原因。不過，從香港以往樓市崩潰的痛苦經驗，以及歐美國家樓市泡沫爆破後對實體經濟的殺傷力來看，港府對樓市調控必須嚴陣以待，絕不可在最後關頭，迫於無奈才匆忙出手。

須知今時不同往日，香港作為內地主要的對外投資窗口，港府要對樓市未來的需求作出準確預測並不容易，因為既有本港人口自然增長的需求，也有為投資目的來港置業的內地人士，這些因素的變化，足以影響樓市供需的平衡。港府有必要盡快全面檢討現有的土地供應方針，以及堵塞政策漏洞，令市場能發揮應有的調節功能。

此外，美國堅持推行量化寬鬆政策，短期雖然可以營造資產市場有價有市的現象，但這些外表繁榮的背後全是虛火煽動，置業人士必須明白超低息的環境不可能長期維持，個人固然須謹慎評估在利率急速回升後的償付能力，銀行亦有必要在危機未出現前進行壓力測試，若等到美國落實加息才匆忙作出應變部署，可能為時已晚。