轉按前要知新限制

綜觀二○一○年首十一個月，轉按貸款額累計達897.7億元，遠勝二○○九年全年401億元總數，攀升幅度超過1.24倍，可見轉按情況活躍。金管局去年十一月份統計數字顯示，新批出轉按貸款額達89.9億元，連錄三個月企穩80億元以上水平。

一如經絡去年初預期，H按計劃的使用日趨普及，十一月份的H按計劃使用比例再進一步升至91.8%，已連續三個月保持九成以上水平。雖然近日同業拆息有所回升，然而升幅輕微，與此同時，市場普遍預期要到今年中才有望踏入加息周期，意味着本港低息環境仍然持續，相信H按計劃仍會繼續成為市場主流。

以馮先生為例，希望透過轉換按揭計劃節省供款開支，於是去年十一月初決定將手持之屯門區物業轉按，原本按息為P-2.75%（P=5%），即2.25%；轉按後按息為H+0.8%，以二○一○年十二月二十九日香港銀行公會公布之一個月同業拆息0.26%計算，實際按息僅約1.06%，新舊按息相差1.19%。轉按後馮先生每月供樓支出減少約580元，同時兼享銀行高達0.8%之現金回贈優惠。

出租物業限按五成

不過，筆者認為值得注意的是，政府早前推出收緊樓宇按揭措施，當中價值800萬或以上及1,200萬或以上物業的按揭成數分別下調至六成及五成，而所有非自住性質、公司名義及工商舖物業的按揭成數更同時下調至五成，因此業主轉按前需注意是否會受新例限制。

以一個價值900萬元的中上價物業為例，新措施推出前，業主可承做七成按揭，不過新措施實施後，最多只可能承做六成按揭，若然是收租物業，非自住物業的按揭成數更只得五成。該業主轉按後按揭成數會較現時所享有為低，筆者建議業主轉換按揭計劃前，可尋找專業的按揭轉介協助，分析可承做按揭成數及計算相關支出。