樓價走向升多跌少

二○一○年快將過去，讓我們總結今年樓市的變化。樓價在金融海嘯陰影中走出來，受惠內地復甦和美國低息水平，香港樓價從低谷出現v形的反彈，○九年三月至今香港平均樓價上升了42%，價格更比海嘯前的高20%。

樓價的不攀斷升已開始引起社會上不少打工仔的不滿，有見及此，香港政府亦鮮有地在今年對樓市出招，希望達至穩定樓市發展，如重新啟動定期土地拍賣、限制樓花轉售、對兩年內轉售物業開徵額外印花稅等，政策是否有效現時還有待觀察，但筆者認為政府目標只是希望樓價上升得比較有秩序，沒有意圖要打壓當今的樓價，因為正如曾特首所言，樓市是一個很複雜、涉及很多香港人利益的議題，相信現今的香港政府未必有足夠政治勇氣去面對。

美元貶值 房產吸引

雖然政府的政策，特別是對兩年內轉售物業開徵額外印花稅，看似成功達至為樓市降溫，但樓價總體上仍是維持向上的趨勢，原因有二︰

一、 美元持續下滑，令與美元掛鈎的港元同樣貶值，對於外國投資者，港元的貶值令港元資產變得愈來愈吸引。美元貶值令港元資產（包括房地產）相對吸引，都有助樓市持續上升。而這一個因素在二○一一年預期不會有太大改變，可為樓市帶來動力。

二、 由於聯繫匯率的關係，香港的利率要跟着美國的利率走，因為美國經濟現時仍處於危牆之下，美國聯儲局對經濟不敢掉以輕心，相信會持續放下預防通脹的責任（事實上，美國通脹的威脅亦不大），全力以低息和放任的貨幣政策以催谷經濟盡快回復健康的水平。正因如此，筆者預期二○一一年美國不會有任何加息的舉動，變相香港的按揭利率亦會維持現今歷史低位，為樓價持續上升帶來動力。

持續低息 買家湧現

樓市得以迅速在低位反彈，低息環境絕對是一個重要的因素，因為低息環境造就不少購買力的出現，舉例來說，過去向銀行貸款500萬元買樓，低息暫時令供樓負擔大大降低，從而為樓市吸引一批購買力出來。

另一方面，亦是由於低息的關係，不少過往以租樓為主的用家，眼見近日「供平過租」的假象，部分亦被吸引而轉租為買，同樣為樓市提供一批購買力生力軍。

基於以上兩個因素，若美國經濟不盡快改善、美國利息不上升，以上所提及潛在的購買力將會持續為樓市帶來支持，而美國加息在二○一一年似乎已沒有可能，所以筆者認為二○一一年香港樓市仍將會持續向上發展，樓價仍然處於易升難跌的局面，各位希望等待平貨還是耐心多等待一年吧！

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