用家支持中細價物業

政府推出壓抑樓市炒風措施至今近一個月，市場負面情緒陸續消減，準買家入市信心轉強，睇樓量持續改善，氣氛略見好轉。不過，由於政策中800萬元以下按揭成數雖然維持七成，但最高貸款額不過超過480萬元。換言之，實際上是收窄685萬元以上物業的按揭上限，令準買家所準備之首期增加，惟有轉投中細價物業市場。此外，正因近日樓市交投氣氛有所放緩，業主叫價態度軟化，擴闊議價空間，吸引部分上車客趁勢置業。

根據香港置業資料研究部數字，十一月200萬元以下二手註冊佔整體二手註冊39.7%，雖然比率自九八年一月後首次回落至四成以下水平。不過，金管局再次收緊按揭成數，導致685萬元以上之中上價及豪宅物業之首期金額增加，影響入市意欲，因而估計在比例上，685萬元以上二手註冊比率將有所縮減。再者部分業主有見成交量回軟，亦將議價空間拉闊，料200萬元以下盤源亦將有所增加的情況之下，因而估計200萬元以下二手註冊比率有機會回升，重上四成以上水平。

現時細價盤註冊當中，不乏二手居屋註冊。吸引用家入市。香港置業資料研究部報告指出，若按十二月截至九日為止之二手居屋註冊金額分布，200萬元以下二手居屋註冊最多，佔二手居屋註冊約63%；其次為200萬至300萬元之二手居屋註冊，佔整體二手居屋註冊約33%，可見二手居屋以300萬元以下物業為主。至於300萬元以上二手居屋註冊僅佔整體二手居屋註冊4%，可見300萬元以上之二手居屋註冊屬少數；而該類居屋位於市區，如鰂魚涌康山花園及觀塘康逸苑等。

另外，樓市交投氣氛放緩，部分業主轉買為租。根據香港置業分行數字，十二月首兩星期全港20大屋苑錄得155宗租務成交，較上月政府出招初期的兩個星期錄得143宗上升8.4%，更較政府出招前兩個星期的116宗上升逾三成（即33.6%），可見市場上租務交投逐步上升。

明年樓價升幅料放緩

雖然近日樓市氣氛似有回暖之勢，值得注意的是，政策效應將於陸續浮現。如政策保持不變，料絕大部分於十一月二十日起入市的買家不會於未來兩年出售單位，惟在通脹升溫、港元貶值及資金湧港等因素帶動下，市場對物業需求將有增無減，惟在政策影響下，升幅將較二○一○年放緩。