還原抵押貸款本質 安老按揭難寄厚望

按揭證券公司經多年研究之後，終於落實明年推出「安老按揭」試驗計劃。這種貸款安排，之前一直被稱為「逆按揭」，現在加上「安老」的名稱，顧名思義是針對年長業主，尤其是一些擁有物業卻沒有現金收入的老人家，讓他們每月收取一筆錢，居於原有物業的同時老有所依。那麼這種在香港算是新鮮的按揭，會否得到市場受落？銀行又會否熱烈支持？實在毋須亂估，只要撇開「安老」的外衣，還原逆按揭的金融本質便一清二楚。

一般按揭是把物業抵押予銀行換取一筆貸款，之後再分期歸還，直至還清為止。逆按揭剛好相反，雖然同樣是把物業抵押，貸款卻是分期收取，期滿後一筆過歸還，又或由銀行把物業出售填數。簡單來說不過是一筆抵押貸款，所以同樣要支付利息，亦可能需要購買按揭保險以彌補樓價下跌的損失。那麼利息、保費等開支有多大？

不妨看看按證公司舉出的例子，以一個估值二百五十萬元的物業做二十年安老按揭，業主每月可收取五千二百五十至七千五百元，二十年共獲得一百二十六萬至一百八十萬元，與物業估值的差額，大概包括了利息和保費等開支，因此絕非甚麼社會福利，只是一盤各取所需的生意。每月有錢收，與保險公司的「退休年金」性質類同，分別只是年金投保人在年輕時每月供款或一筆過支付，退休後按月「出糧」，直至指定年期或離世為止。

當明白了逆按揭的金融本質，便不難想像這種貸款不但可用來安老，其他想定期獲取資金周轉的業主同樣用得着。例如在樓市低迷時，一個已供滿樓的業主如需要資金周轉，又不想賤賣物業，看來會樂意選擇逆按揭，套現的同時亦可保有業權，等待樓市復甦再賣樓還債。這絕非異想天開，本港樓價在九七後曾大跌六成，十年後已收復失地有凸，所以逆按揭對負資產業主，說不定是一條救生繩！

不過，逆按揭對銀行未必有利，銀行不像售賣退休年金的保險公司，可預早收錢及拿來投資賺錢，而是要等十幾二十年或更長時間才能收回貸款或把物業出售，期間資產價格的變化，神仙也難估計。再者，逆按揭市場很難短時間內做大，缺乏規模效益，便不能像保險公司般利用「個人不同的生命周期」拉上補下，缺乏這些風險控制手段，自然是利息較高，還要政府為損失包底，銀行才肯做。

逆按揭在歐美及新加坡等地已推行多年，仍難言普及，美國算是做得比較成功，卻始終離不開政府主導和包底。歸根究柢，金融機構要控制風險及維持利潤，除非政府大手筆補貼，否則長者業主所得便要妥協，至於市場擔心長者持有的物業一般樓齡較舊，又或可能面對遺產爭拗，反而屬次要。香港今次會否例外，就要看金融專才的創新能力了。