轉新租客留意風險

李小姐︰本人手持一個物業，放租給一對夫婦（準時交租，又企理），現時月租10,000元，年底前租約到期，該對夫婦希望租金維持在11,000元或以下，但我知道同類型單位現在有人以12,000元租出，我應該和該對夫婦續約，還是不和他們續約，尋找一個肯付12,000元的新租客？

作為投資者，除了控制風險外，當然希望將投資的回報最大化。我們可留意以下三方面︰

1. 潛在回報。預期新租客願意付出的租金比舊租客願意支付的多幾多，我們可以用百分率來表示。舉例來說，如你預期在尋找新租客下，新租客會願意支付10,000元，而舊租客在續租時只願意支付9,500元，即用新租客代替舊租客的潛在回報是（10,000/9,500）-1=5.2%。以李小姐為例，她的單位市值租金約12,000元，比起現有租客願意續約的租金高1,000元（即約9%），9%就是不和舊租客續約，嘗試尋找新租客有可能得到的潛在回報。

2. 成本開支。成本指一些因尋找新租客而預計需要支付的開支，這包括：（1）地產經紀佣金︰佣金大約是半個月的租金，以百分率計算，約佔全年租金收入的4%。（2）物業修葺費用︰由於要吸引新租客，業主少不免要為物業重新包裝，這費用可大可小，但一般來說費用可以是1萬到幾萬元不等，可佔全年租金收入的2至3%。（3）免租期︰業主一般會向新租客提供十至二十天的免租期，作為新租客搬遷的時間。這十至二十天的免租期也是尋找新租客所需要付出的成本，以百分率計，約佔全年租金收入的4%。

所以即使小計以上的項目，業主要尋找新租客，成本可以是全年租金收入的8至10%。如果預期尋找新租客只能帶來租金上升5至10%（相比舊租客），數字上不太值得這樣做。

遇上租霸得不償失

3. 潛在風險。除了已知的成本外，業主在尋找新租客時，亦需要面對其他潛在的風險，業主在決定前需要細心加以考慮。

（1）空置的風險︰即使你手持的物業多吸引、多搶手，在新租客與舊租客的交接期間，少不免有空置期的出現，這些都是尋找新租客的成本。但是和免租期不同之處，是業主無法準確預計空置期有多久。運氣好的話，你可以很快找到一個合適的新租客，但運氣不好，可能需時一個月，甚至更長時間也說不定。以百分率計，每天空置成本約佔全年租金收入0.27%，所以若單位空置一個月才能租出，空置風險或成本將是8.2%，數目不算小。

（2）找來一個租霸︰這將會是尋找新租客最大的風險。用投資的術語，業主遇到租霸就等於投資變成廢紙一樣，租金回報變空之餘，還有可能要為此負擔重大的開支。租霸不但不交租，還有可能對單位進行破壞。若遇到此情況，業主不但要花時間和租霸糾纏，收回單位後還要付出沉重的維修費，可謂雙重損失，所以當遇到準時交租又將你的物業打理得妥妥當當的租客，在商議續約租金時，不妨大方地給現有租客一點着數，表面上好似對自己不利，其實有利的才是業主你自己。