美QE2勢淹港樓市

何文田延文禮士道地皮以21.7億元成交，屬事前市場估值的下限，有人認為是由於政府限制發水，令發展商調低出價。我贊成這看法，但這並不是全部原因。由於成交呎價僅9,500餘元，與較早前義德道地價有一大段距離，亦惹起猜測這是地價回調的先聲。對此，我不敢苟同。我更關心美國新一輪量化寬鬆（QE2）所造成的影響。

上述地皮其實做價不低，有三個因素影響發展商出價：

（1）限高10層；

（2）東面有墳場；

（3）政府修例發水上限10%。

入市要量力而為

賣地條款限制發展樓高10層，沒有一般高層建築的遠望開揚景觀，這對平均售樓價有壓低的作用。地盤東面有墳場，本來墳景亦是負面因素，但西面有九龍仔公園，可設計樓盤的廳房正面朝向公園，減低負面影響。

至於政府限發水不逾10%，於明年四月生效，拍賣後只得五個多月去完成前期工序，包括地盤鑽探、設計圖則、取得城規批准，然後才可向屋宇署申請批准建築圖則。一般估計無法趕及搭尾班車，即無法取得像以往的兩成或以上發水面積，大家均以最多一成的發水來評估地價。以21.7億元的成交價，應該是受到上述三項因素的綜合影響。

我不會評論是否地價回調，我更關注美國新一輪量化寬鬆，對亞洲市場包括香港在內造成的衝擊，美元對各國貨幣貶值且利率持續低企，面對未來輸入通脹，對固定資產的追捧將更加強烈，無論置業人士或投資者此時入市，都應該小心從事，量力而為。