延文禮士道恐價縮10%

九龍塘延文禮士道豪宅地皮將於本周三（十一月三日）拍賣，由於政府計劃於明年四月限制新建樓宇的發水比例，勢成地皮成交價的其中一個「決定性」因素。有測量師認為，關鍵在於能否趕上「發水樓」尾班車（即措施生效前入則），成交價料有約8至10%差幅，如不能趕及入則，估值料跌至22.75億元。

地皮位置上亦有墳景隱憂，估計成交呎價不及同區義德道兩幅地皮，市場料樓面呎價約1.1萬至1.5萬元，成交價約25億至34.1億元。

上月施政報告落實限制新建樓宇發水面積以一成為上限，並於明年四月生效，故投得延文禮士道地皮的發展商能否趕及措施生效前入則仍存變數。韋堅信測量師行估價部董事林晉超稱，發商展未必能趕及於新措施生效前入則以豁免發水限制。

他續稱，地盤料可興建約212伙面積約1,076方呎住宅單位，惟設計上須避開地盤東面墳景，料成交價不及兩幅同區義德道地皮，預計樓面呎價約1.21萬元，即成交價約27.5億元。他又指，若發展商能趕及入則，成交價料可增約8至10%，惟必須承受更大風險。

施政報告後首賣地

測量師彭兆基則預期，發展商或預先部署好地皮發展，料可趕及明年四月前入則，成交呎價料約1.1萬元。若發展商認為未能趕及入則，競投氣氛將受影響，成交呎價或會減近10%至約1萬元，即約22.75億元。

延文禮士道地皮佔地約75,845方呎，可建樓面約227,534方呎。市場估值約25億至34.1億元，較勾地價高約45.7至98.7%。

延文禮士道地皮為施政報告後首幅政府拍賣的地皮。事實上，該地皮成交價料不及早前拍出的兩幅義德道豪宅地可謂「有迹可尋」，上述延文禮士道地皮上月底獲財團以17.16億元勾出拍賣，每方呎勾地價僅約7,542元，明顯低於義德道1號及毗鄰3及5號地皮逾8,500元及1.16萬元，可見地皮質素相對遜色。

郭氏兄弟現場視察

另外，市場人士透露，新地（00016）郭氏兄弟昨親自率領公司一眾高層，實地考察延文禮士道地皮，據悉，集團副主席兼董事總經理郭炳江及郭炳聯，昨午先後前往地皮附近觀察，隨行高層包括集團執行董事陳鉅源、新地代理執行董事周國賢及雷霆等。本報昨日曾致電周國賢查詢新地是否有意競投，他只回應，集團對任何靚地均具興趣。