供樓負擔能力近警戒線

金管局文件披露，豪宅樓價比九七年高峰高14%，一般住宅則比九七低一成，豪宅及一般住宅的還款對收入比率分別為70%及近50%。

對九七年前持有物業至今者來說，樓價返家鄉總算是守得雲開見月明，九七蟹貨逐漸鬆綁。對近年始入市者來說，樓價攀升是開心事，但對未置業者來說，樓價持續上升，代表需要更費勁儲足首期，需要更長時間始能圓置業夢。

政府出招效果不彰

港府連連出招壓抑樓市，但沒有即時見效，有人歸咎其出招不夠辣，我充分理解港府的難處。現時香港人大約兩個人中有一個住在私人物業，對小業主來說，自住的物業代表畢生努力的成果，是全副身家的大部分。吸收九七「八萬五」的教訓，政府出招不可以把樓價一下子壓下來，以免對已置業家庭造成損害。但如此一來，政府出招必須步步為營，慎重考慮其後果，近期特首施政報告透過增加供應及「置安心」計劃以平抑過熱樓市，本來是不錯的措施，但樓市的反應是價量齊升，沒有收到預期的效果。始終客觀環境是無法用行政手段去改變，利率低企、外來資金湧港，營造了借貸成本低而資金熱炒投機的情況。

豪宅價飆而還款對收入比率七成，這類別不少是外來置業者，又或者是投資者，都並非單純以每月收入去支持按揭申請，他們應該知道風險所在，港府應增加該類別土地供應，以便多建豪宅應市。我更關心一般住宅的還款對收入比率達一半這個數據，近年香港家庭平均入息沒有大幅增加，而這個比率上升有兩個啟示：

（一）這類物業價升，非因本地工資上升所帶動；（二）供樓負擔能力接近警戒線。

一般來說，因經濟好轉而工資上升所帶動樓價上升較健康，但現時不是這樣，港府或有需要進一步收緊按揭或推出其他招數，以避免將來利率抽升時樓市硬着陸。