今年發展商勾地和買地確實十分踴躍，可是除了最先被勾出拍賣的東涌及粉嶺地皮主打中小型住宅之外，其他清一色屬豪宅地皮。在拍賣場上，兩幅中小型住宅地皮的競投氣氛相當冷清，拍賣官要多次警告「未到價」，反觀豪宅地皮則掀起一波又一波的爭奪，激烈程度真是天壤之別。從被勾出地皮的類別，再到臨場反應，發展商打算押注在哪一類住宅，已清楚寫在牆上。

雖然市場有不少意見認為，發展商屢屢以破紀錄的價錢投地，是因為土地儲備不足，但豪宅地皮相比中小型住宅地皮，更像是「兵家必爭之地」，新盤專走豪宅路線是不爭事實。正如我們曾指出，「豪宅化」是市場力量使然，是多年來土地供應不足所致，而豪宅需求並非局限於本地買家，發展商的彈性更高，要市場走回頭路恐怕不切實際。究竟這是否一條不歸路，待政府稍後主動拍賣柴灣及粉嶺兩幅中小型住宅地皮，整個市場輪廓將會更清晰。

在星期二拍出新地王之後，二手市場交投急劇萎縮，一些熱門屋苑甚至出現「零成交」，是否因為地王頻生，令人「麻木」呢？其實，正確的解讀應該是市場並非「麻木」，而是樓價高高在上已成為「常態」，難怪業主寧願等，也不會遷就買家。這也是人之常情，既然拍賣得出的就是市場價，而價錢一次比一次高，哪有減價賣樓的道理！

政府口口聲聲說擔心樓價升得太急，要出招降溫，現在豈不是事與願違？從最新公布的成功勾地個案可見，政府實際上對高地價政策死抱不放。由於勾地程序一般要幾個星期，很明顯，在義德道一號地皮還未拍賣前，毗連的三及五號地皮已成功試勾，以勾地底價折算樓面地價每呎超過一萬一千元，比一號地皮的八千五百多元高出一截，又創出九龍區勾地呎價新高。換言之，政府一邊說要防止樓市泡沫，一邊又着手製造「更新的新地王」，不是口是心非又是甚麼呢？

事實已經擺在眼前，發展商最為鍾情豪宅地皮，將來就算大幅擴充勾地表，結果還是地王頻生；政府對高地價政策樂此不疲，就算再推出降溫招數，也改變不了樓價高高在上的現實。本港樓市正朝着一個新的方向走，市場已出現結構性變化，因此必須面對現實，不要再頭痛醫頭，需要對土地及房屋規劃來個大檢討。如果市場只愛興建豪宅，較相宜的中小住宅從哪裏來呢？投資與居住需求是否有可能徹底分開呢？這些問題已不能再迴避。