歷史上，每次美元弱勢香港股市樓市升多跌少，大行都陸續唱好磚頭市場。高盛報告調高地產股估值，理由係本地經濟開始見起色，住宅及商廈租務預期活躍起來，未來租值回報有改善空間，調高大部分地產股資產淨值，介乎6至26%，唯獨睇淡嘅係賣完三萬蚊呎一房的「名鑄」之後，在豪宅銷售時間表上可能無以為繼的新世界（00017）。

新世界現價唔算平

剛啱新世界出業績，全年賺20.84億跌七成八，物業銷售減少之外（「名鑄」尚未入帳），主要係投資物業重估，由盈餘40億變成虧損18.4億所致，基本盈利35.75億元，跌7%，高過分析員估計的25.9億元，股東權益744億或者每股19.2元，現價16.98元，折讓11.6%，但比起九七回歸以來歷史平均折讓31%，已經唔算平。

近期提過幾次，今日樓價與二○○一至二○○六年相比，經已不算便宜，但未來十二至十八個月內，能夠拖低樓價的理據的確有限，經濟見底、熱錢湧入、港美貨幣低息期要持續一段更長時間，都對資產價格有推動作用。或許是香港經濟轉型的結果，中高收入專業人士比例增加，中產家庭增長速度也遠高於中大型物業（700呎以上）供應，相信未來樓市，會延續近年「晒士」愈大，升勢愈勁的趨勢。

地產股中，筆者已推介過新地（00016）、恒地（00012）及地鐵（00066），近期李超人連番增持的長實（00001），反而少提及，可能公司主要資產部分，來自綜合式企業和黃（00013），不是百分百地產股，故高盛的一籃子地產報告，也未見提及。現價98.5元的長實，手上持有五成和黃（00013）權益，市價計相當於每股揸住價值50.3元的和黃，換句話，其餘業務實際市價只係48.2元。

較同級發展商抵買

回顧今年首六個月，來自非和黃的生意（主要是房地產）每股賺3.73元之多，保守假設該部分業務全年賺5.6元計，長實本身業務○九市盈率約8.6倍，市帳率1.25倍左右，能夠貨如輪轉的大發展商中，長實股價算最平，跟超人入貨相信係贏多輸少。

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