虎視寰球：西班牙經濟災難由地產起

西班牙政府本周完成今年最後一次售債集資，在集資額和利息水平兩者而言，都是傾向利淡，因為集資額在二十四億歐元水平，只及目標三十億歐元的八成；而無論十年期還是十五年期的債券，孳息都大幅上升。這兩個因素互有關係，因為發債成本上升，令集資額受制約。這次發債遇到的問題，將繼續困擾西國政府。

西班牙自上世紀九十年代中期經濟開始快速增長，十多年來，一直都是歐洲甚至西方世界增長速度最快的國家之一，但西班牙和其他長時間快速增長國家都走上同一命運，就是有意無意地憑藉房地產泡沫去作為快速增長引擎的潤滑劑，甚至是燃料庫。

需求跟不上供應

西班牙和美國、英國、希臘、愛爾蘭等國一樣，都經歷過較長時間的房地產繁榮期和高速經濟增長期；但跟其他國家相比，西班牙的地產泡沫更大，爆破之後的後果也更嚴重。

統計資料顯示，由一九九五年為起點計算到二○○八年的十三年內，西班牙房價上升接近兩倍，特別是由○○年開始，平均房價每年都升一成半。反觀如美國，同期的樓價每年只升百分之四到百分之六。

和其他房地產泡沫國家相比，西班牙平均房價與國民收入的比例，以及國民負債水平比例也是最高的。要解釋這關係也不難，因為西班牙人見到樓價升得急，自然爭先恐後入市，不但買，而且買到盡。要買到盡，也自然借到盡，由○○年到○八年，西班牙私人和公共債務每年上升百分之十四點五，這其中大部分和房地產投資有關；○八年底，西國債務總額達四萬九千億美元，是國內生產總值的三倍半。

英國和愛爾蘭也經歷了較長的房價上升，但主要原因是由供應不足引起，因為政府的規劃和控制發展空間，新建房數目無法滿足日益增長的需求。但在西班牙，房屋建築量和房屋價格同時增長，西班牙人口四千五百萬，由○○年起，每年建房總數六十萬套，而同期全西班牙的家庭數目只增加二十八萬戶。如果○○年的房地產市場是大致處於平衡點的話，這八年來，西班牙多供應了三百多萬套房，這大概是西班牙人的第二套甚至第三套房，或者根本只是建成而沒有賣出。這些非自住用的房屋，基本上就只有投資用途，經濟逆轉時，房價一回落，這三百多萬套房就等於水壩的存水一樣，向決口湧出，其壓力之大可以想見。

佔經濟比重過大

地產佔西國經濟比重過大，由之前的百分之七增加到百分之十二，這個經濟引擎一旦失效，影響的不只是房價，整個實質經濟都像洩了氣的皮球一樣，不斷收縮。要把泡沫爆破留下來的那一個大洞填回，不知西國人民要勤力工作幾多年！