逆按揭助長者晚年安居 文： 香港城市大學社會科學學部講師吳家鎚博士 10/11/2004 根據政府的統計數字，香港人口到二○三三年會增加至830多萬，其中約有27%會是超過六十五歲的年老長者。換句話說，即四個人當中便有一位老人家，屆時對老人福利的需求必比現時為大，老人福利政策相信會是日後特區政府施政時的一大考驗。 事實上，與其要擔心不已，為何不早作預備應付呢？現時年輕一代都對退休生活有頗周詳的計畫，例如大部分都有購買保險作退休保障。可是，若遇上突如其來的金融風暴、又或現時差不多接近零的儲蓄利息，這樣會令到中下階層退休人士難以維持生活！如何能更有效地確保退休長者有較佳的生活保障？這個問題始終要由政府牽頭研究執行！

抵押物業按期提款 最近香港按揭證券公司這半政府機構，就為保障年老長者退休生活作出研究，嘗試將有關長者及退休人士各方面的資料及數據進行分析，發現香港市民普遍有一個置業買樓的習慣，不少市民都將其一生積蓄用作購買居所，以及償還按揭貸款。結果在多年後，甚至直到退休前都只在物業上積存資本，此外便再沒有其他的資產。 分析指出這會嚴重影響退休後的生活質素，原因是這些可能已供滿的舊單位未必能輕易再交與銀行作抵押，因大部分年老的業主都已退休而沒有收入，除非得到子女作為擔保，否則便很難向銀行申請按揭貸款。 既然長者面對資產被縛的困難，按揭證券公司因此考慮引入在歐美各國以至東南亞國家如新加坡都已經沿用多年的「逆按揭」 （Reverse Mortgage）方法，用以確保退休人士有較佳收入保障。簡單來說，逆按揭是一種專為退休長者而設的金融產品或財務安排，原理是把長者擁有的房屋物業轉成一筆款項。 在外國例如美國，其運作的模式是由借款人（通常只限已退休長者）將其物業，向銀行或保險公司作抵押，而銀行或保險公司收到申請後，就如一般樓宇估值計算其資產值，但同時會再加上由精算師評估申請人的各方面的情況，例如申請人的預期壽命（Life Expectancy）及生活習慣，最後得到一個資產淨值，舉例說是200萬元，而申請人預期壽命是二十年，申請人便可以按年支取10萬元或按月支取約8,300元作生活費用。有關抵押物業之資產淨值會因而按年下降，直至最後達到該物業之抵押值時，生活費便停止支付，不過長者仍可在物業居住，直至百年歸老時物業才會被收回。

鼓勵做好物業維修 無可置疑，這計畫在歐美等國相當受長者歡迎及得到政府的支持，透過公私合作模式去支援退休老人的福利，計畫明顯地對參與銀行及保險公司並不能帶來多大的得益，但卻反映出社會上對退休長者的尊敬和感謝他們對社會的貢獻，長者能夠享受退休後的生活是政府主要的工作之一。 回頭看香港，老人福利不足是不爭的事實，要實行逆按揭，除先要弄好我們樓宇維修政策，確保有好的樓宇質素才能吸引銀行及保險公司的參與，雖然未必能賺大錢，但亦不需蝕本。其次，外國之能成功在於這計畫並不單一被視為按揭產品，亦包含很重的社會責任，因此，政府的支持和關心，以及對長者貢獻的認同，應被視為這計畫能否成功的最大因素。